20210117-华安证券-房地产行业周报_租售并举构长效机制_政策多维调整或加速出清_16页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2021年1月房地产市场的主要表现，涵盖新房成交、二手房成交、新房库存、土地市场以及政策动向等方面。整体来看，房地产行业在政策调控下呈现出分化趋势，强者恒强的格局逐渐显现。

主要观点

• 行业评级：整体行业评级为“增持”，预计未来6个月投资收益率将领先沪深300指数5%以上。
• 政策调整：调控政策从“一刀切”转向“松紧结合+高频微调”，重点针对房企融资和土地市场进行规范。
• 竞争格局：行业竞争趋于集中，头部企业优势明显，建议关注具备土储优势、管理能力、成本控制及多元业务布局的房企。
• 物管行业：受益于房地产行业调整，物管企业有望享受存量资源红利，建议从在管规模、合约在管比、盈利能力等多维指标评估其价值。

市场表现

新房成交

• 整体表现：43城新房成交面积约549万方，同比上升3.7%，环比下降4.6%。
• 分线表现：
  • 一线：成交面积85万方，同比+13.9%，环比+4.7%
  • 二线：成交面积260万方，同比-9.3%，环比-18.0%
  • 三线：成交面积203万方，同比+21.3%，环比+15.2%

二手房成交

• 整体表现：17城二手房成交面积约164万方，同比-18.0%，环比+34.5%。
• 分线表现：
  • 一线：成交面积42万方，同比-24.9%，环比+38.1%
  • 二线：成交面积95万方，同比+68.5%，环比+30.7%
  • 三线：成交面积27万方，同比-20.6%，环比+43.4%

新房库存

• 整体表现：18城新房库存面积约9441万方，环比-0.73%，去化周期约8.7月。
• 分线表现：
  • 一线：库存面积3123万方，环比-1.58%，去化周期7.4月
  • 二线：库存面积3517万方，环比-0.74%，去化周期9.3月
  • 三线：库存面积2800万方，环比+0.27%，去化周期9.9月

土地市场

• 整体表现：百城土地成交面积938万方，成交总价251亿元，土地溢价率15.29%。
• 分线表现：
  • 一线：成交面积313万方，同比+44%，溢价率0.59%
  • 二线：成交面积191万方，同比-75%，溢价率32.10%
  • 三线：成交面积433万方，同比-73%，溢价率28.03%

政策动向

郑州市

• 土地出让管理：明确住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。
• 地价形成机制：建立以基准地价、市场指导价为基础的体系，住宅用地按周边实际销售价格的10%浮动确定。
• 评估模式：引入剩余法，计算楼面价 = 销售参考房价 - 税费 - 财务成本 - 建安成本 - 合理利润。

广州市

• 商品房交易监管：要求房企在预售证前合理确定销售价格，并备案。
• 价格公示：要求明码标价，不得以其他名义收取额外房款。

云南省

• 房东个税政策：个人出租住房税负为0.5%，非住房为20%。
• 成本核算：无合法成本凭证者，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

土地出让动态

• 福州：计划出让12宗地块，总起价70.75亿元。
• 杭州：6宗地块成交总价85.64亿元。
• 成都：2宗地块成交总额13.03亿元。
• 佛山：挂牌地块起拍楼面价8707元/方（扣配建后）。
• 东莞：将出让6宗地块，其中5宗为商住地。

公司要闻

• 华润置地：2020年签约金额2850.35亿元，同比+17.5%。
• 中南建设：净利润预增44.1%-92.2%，达60-80亿元。
• 阳光城：2020年销售金额2180.11亿元，同比+3.3%。
• 华侨城A：合同销售金额1051.54亿元，同比+21.9%；发行公司债25亿元，票面利率3.58%-3.89%。
• 荣盛发展：荣万家生活服务于2021年1月15日上市，公司持股62.6%。
• 金地集团：发行中期票据15亿元，利率3.88%。
• 蓝光发展：发行3亿美元无抵押债券。
• 金科股份：下调债券票面利率至4%，并公布非独立董事候选人。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策趋严，可能影响销售修复。
• 市场风险：销售表现不及预期，资金面收紧。
• 行业风险：竞争加剧，部分企业可能面临资金压力。

总结

本报告指出房地产行业进入调整阶段，政策从“一刀切”转向“松紧结合+高频微调”，推动行业格局向集中化发展。新房与二手房市场表现分化，土地市场同样呈现区域差异。建议投资者关注具备优质土储、强管理能力及多元业务布局的企业，同时注意政策风险与市场波动。