20170323-申万宏源-房地产行业_再论_驱动力信号验证_策略体系报告之四_策略思维看房地产行业_21页_1mb

策略思维看房地产行业总结

核心内容

本报告从策略思维的角度出发，分析了中国房地产行业的发展趋势、驱动力信号及未来估值变化，结合美国经验，提出地产股估值中枢可能回升的观点。

主要观点

1. 销售面积增速是地产股主要驱动力

   • 销售面积增速与地产股超额收益走势高度相关。
   • 销售数据在2012年前领先新开工约半年，现在趋于同步，说明开发商对政策反应更加敏感。

2. 城镇化率是销量增速的重要信号

   • 我国城镇化率在2016年为57.3%，距离75%的临界点仍有18%空间，预计在2030年左右达到。
   • 未来10-15年房地产行业仍处于“白银时期”。

3. 适龄购房人口是影响房地产销量的另一因素

   • 城镇化后期，适龄购房人口成为主要需求来源。
   • 但近年来政策调控导致销售与市场需求关联度降低，适龄购房人口增速与销售面积增速差异较大。

4. 政策驱动小周期显著影响股价

   • 政策是房地产行业小周期的主要驱动力，每一轮周期大约持续一年至一年半。
   • 政策宽松期地产股超额收益显著，紧缩期则表现不佳。

5. 销售领先房价，一线房价是重要指标

   • 销售领先房价约半年，房价走势对销售具有反向指引作用。
   • 一线房价进入拐点后，三四线城市销售面积和价格通常随之下降。

6. 开发商资金链趋紧，影响房价走势

   • 2017年初开发商资金链开始收紧，成为房价走势的重要约束条件。
   • 资金链紧张可能影响房企的扩张能力和投资意愿。

7. 行业集中度上升，利好龙头企业

   • 2017年Top100房企销售面积集中度提升至37%，说明行业整合加速。
   • 布局三四线城市的房企在行业集中度提升中受益，推荐土地资源优质、布局都市圈和卫星城的房企。

8. 未来地产股估值中枢可能回升

   • 借鉴美国经验，我国地产股在城镇化率超过75%后，估值中枢有望回升至30x左右。
   • 当前地产股估值处于下行趋势，但随着行业集中度提升和商业模式转变，未来估值可能重新上行。

关键信息

• 1-2月地产数据良好，中西部量价齐升

  • 东部地区销售面积和金额同比增速分别为15.9%和15.7%。
  • 中西部地区销售面积和金额同比增速分别为33.0%和44.1%（中部）及36.2%和49.5%（西部）。
  • 随着3月高基数到来，预计增速会有所回落。

• 重点房企RNAV估值对三四线房价变动的敏感度

  • 中南建设、新湖中宝、云南城投等地方龙头房企对三四线房价变动较为敏感。
  • 在房价增幅为10%的假设下，RNAV估值增幅分别为30%、13%、12%。

• 投资标的与覆盖公司

  • 报告推荐招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展等公司，认为其具备较强的竞争力和增长潜力。
  • 部分公司如嘉凯城、银亿股份被列为中性或减持，反映其基本面或估值存在不确定性。

估值与评级

• 投资评级

  • 买入：相对强于市场表现20%以上；
  • 增持：相对强于市场表现5%~20%；
  • 中性：相对市场表现在-5%~+5%之间波动；
  • 减持：相对弱于市场表现5%以下。

• 行业评级

  • 看好：行业超越整体市场表现；
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平；
  • 看淡：行业弱于整体市场表现。

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• 本报告由申万宏源研究撰写，仅供其客户使用。
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