20211221-天风证券-房地产_央行银保监会联合印发_关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知_点评-缓解行业收并购痛点_2页_316kb

房地产行业收并购政策分析总结

核心内容

近期，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，旨在通过优化金融支持和服务，缓解重点房地产企业风险处置过程中的收并购痛点。该政策聚焦于提升并购融资效率、改善项目现金流、增强市场信心等关键方面，为行业结构调整和风险出清提供支持。

主要观点

1. 收并购是行业出清的主要路径
   在地产信用复苏不对称的背景下，通过收并购消化不良资产成为当前行业风险出清的重要方式。然而，此前市场对收并购逻辑存在质疑，主要源于以下几点：

   • 优质房企受“三条红线”限制，融资难度较大；
   • 央企并购流程复杂，效率较低；
   • 民企资产质量与价格问题突出；
   • 销售预期不明朗，导致再投资意愿不足。

2. 政策改善方向

   • 需求侧修复：11月全国商品房销售同比增速有所回升，12月重点城市新房销售面积同比降幅收窄至-10.8%，较11月-20%明显改善。多个城市通过公积金支持、限购松动、购房补贴等措施释放积极信号，按揭利率和放款周期也有所下降，有助于稳定市场预期。
   • 金融机构支持优化：政策重点支持优质项目并购，而非股权，有助于盘活出险房企资产；鼓励银行加快审批、提供融资顾问服务，提升资金匹配效率；优化预售资金管理，改善项目现金流；并建立月度报告制度，反映并购进展与问题，为后续政策调整提供依据。

关键信息

• 销售数据改善：12月重点城市新房销售面积同比-10.8%，较11月-20%收窄，显示市场信心有所回升。
• 利率与放款周期：12月首套房利率5.64%，二套房5.91%，较11月下降5bp；平均放款周期缩短至57天。
• 政策支持：央行和银保监会联合发文，释放积极信号，支持重点房企通过收并购实现风险出清。
• 未来政策预期：
  • 信心提振：按揭支持持续，定向降息有望缓解销售负反馈；
  • 杠杆管理：若行业信用风险恶化，不排除进一步支持优质房企杠杆；
  • 预售资金管理：优化政策的落地将影响项目现金流，值得期待。

投资建议

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；
  • 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示

• 宏观经济波动；
• 政策实施不及预期；
• 房企销售不及预期。

政策展望

未来政策将围绕行业结构调整、产能出清节奏及政策托底力度展开。收并购作为行业出清的重要手段，将对重点房企的资产负债表和利润率产生修复作用，同时政策支持有助于推动行业向良性循环发展。

投资评级体系

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