20180214-广发证券-房地产行业18年1月市场分析_新推盘去化维持高位_成交同比小幅增长_39页_3mb

房地产行业2018年1月市场分析总结

核心内容概述

2018年1月，中国房地产市场在政策调控、成交市场、土地市场和资金环境等方面呈现出复杂的变化趋势。政策层面继续坚持“因城施策”和“房住不炒”的基调，同时宅基地“三权分置”政策逐步推进。成交市场在低基数效应下同比小幅增长，其中二线城市表现尤为突出。土地市场供需持续放量，一线和三四线城市出让金涨幅显著，但整体溢价率维持低位。资金环境趋紧，按揭贷利率继续上行，房企融资以龙头房企为主，融资成本有所分化。

主要观点

• 政策环境：地方继续“因城施策”，部分城市加强调控，如芜湖、长春、海南等；同时，部分城市放宽落户限制和人才购房补贴，如南京、天津、青岛、西安、佛山等，以促进市场稳定。
• 成交市场：全国50城市商品房成交面积同比微涨4.4%，二线城市表现优异，同比上涨19%。受春节影响，环比出现季节性下滑，但新推盘去化维持高位。
• 土地市场：300城市住宅用地供需继续放量，出让金同比大幅上涨42%，其中一线城市出让金同比涨幅显著，三四线城市楼面价上涨带动出让金大幅增长。
• 资金环境：按揭贷利率持续上行，融资环境趋紧，房企融资以龙头为主，信托贷款和公司债发行有所增加，但整体成本仍偏高。

关键信息

一、政策环境综述

• 政策基调：延续“分类调控，因城施策”，多地加强调控，如天津、海南、长春等，同时部分城市放宽落户限制和人才购房政策，如南京、天津、青岛、西安、佛山等。
• 宅基地改革：中央一号文件首次提出“三权分置”政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权分离，鼓励利用宅基地发展租赁住房，以提高土地供应量，解决开发商拿地成本高和投资收益率低的问题。
• 调控政策：部分城市取消购房补贴，如濮阳、句容；部分城市放宽购房限制，如兰州取消部分区域限购。

二、成交市场综述

• 全国成交：50城市商品房成交面积2500万方，同比上涨4.4%，环比下降21.7%；商品住宅成交面积同比由负转正，上涨22.1%。
• 限购与非限购城市：限购城市成交面积环比下降24.0%，同比微涨1.0%；非限购城市环比下降17.2%，同比上涨11.1%。
• 各线城市表现：
  • 一线城市成交面积同比下滑10.2%，环比下降39.7%。
  • 二线城市成交面积同比上涨19%，环比下降19.8%。
  • 三四线城市成交面积同比下滑5%，环比下降16.6%。
• 库存与去化：26城市商品房库存环比微降0.2%，去化周期为16.9个月；32城市住宅库存环比微升0.5%，去化周期为8.68个月。

三、土地市场综述

• 土地供需：300城市住宅用地推出建面9340万平米，同比上涨3%，成交建面7342万平米，同比微降1%。出让金同比上涨42%，达到3350亿元。
• 各线城市表现：
  • 一线城市推出建面457万平米，同比上涨272%，成交建面342万平米，同比上涨154%，出让金同比上涨144%。
  • 二线城市推出建面3698万平米，同比微降15%，成交建面2852万平米，同比微降17%，出让金同比上涨19%。
  • 三四线城市推出建面5185万平米，同比上涨13%，成交建面4148万平米，同比上涨7%，出让金同比上涨57%。
• 溢价率：全国平均溢价率为24%，与2017年12月相比略有回升，但与去年同期相比下降6个百分点。

四、资金环境综述

• 按揭贷利率：首套房及二套房按揭贷利率持续上行，涨幅加快，35重点城市首套房贷利率同比上涨。
• 房企融资：整体融资环境趋紧，开发贷、委托贷、中期票据同环比下滑，信托贷款、公司债发行规模较去年同期有所上行，但以龙头房企为主。
• 融资成本：信托贷款和委托贷款成本小幅上涨，公司债成本因结构性因素有所下行，银行贷款成本保持稳定。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业销售回落快于预期。

行业评级

• 行业评级：买入

图表索引

• 图1：宅基地改革政策脉络梳理
• 图2：2018年1月重要中央政策一览
• 图3：2018年1月重要地方政策一览
• 图4：全国重点50城市商品房成交面积指数
• 图5：限购和非限购城市成交面积指数
• 图6：重点50城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图7：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图8：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图9：全国32城市住宅库存面积及去化周期
• 图10：全国商品房销售批售比
• 图11：百城价格指数变化及环比
• 图12：14个重点城市二手房销售面积指数
• 图13：全国重点城市二手房价格指数
• 图14：中原二手房指数
• 图15：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图16：12个三四线城市商品住宅可售面积
• 图17：32城商品住宅历史同期可售面积
• 图18：32城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图19：各线城市商品房成交面积指数
• 图20：各线城市商品房成交面积同比情况
• 图21：4大一线住宅库存及去化周期
• 图22：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图23：12个三四线住宅库存及去化周期
• 图24：各线城市房价环比情况
• 图25：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图26：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图28：300城市土地整体供给情况
• 图29：一线城市土地整体供给情况
• 图30：二线城市土地整体供给情况
• 图31：三四线城市土地整体供给情况
• 图32：300城市土地整体成交情况
• 图33：一线城市土地整体成交情况
• 图34：二线城市土地整体成交情况
• 图35：三四线城市土地整体成交情况
• 图36：300城市住宅用地供给情况
• 图37：一线城市住宅用地供给情况
• 图38：二线城市住宅用地供给情况
• 图39：三四线城市住宅用地供给情况
• 图40：300城市住宅用地成交情况
• 图41：一线城市住宅用地成交情况
• 图42：二线城市住宅用地成交情况
• 图43：三四线城市住宅用地成交情况
• 图44：各线城市住宅用地出让金同比增速情况
• 图45：各线城市住宅用地出让金占比情况
• 图46：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积
• 图47：300城市供给住宅用地规划建筑面积同比
• 图48：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比
• 图49：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图50：300城市住宅用地成交楼面价指数
• 图51：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
• 图52：35重点城市月度房贷利率上涨幅度
• 图53：533家银行首套房利率分布
• 图54：533家银行首套房利率变化情况
• 图55：12、1月一线城市首套房利率情况
• 图56：12、1月二线城市首套房利率情况
• 图57：重点城市1月份首套房贷利率
• 图58：533家银行首套房首付比例占比分布
• 图59：全国533家银行停贷比例
• 图60：35重点城市二套房贷款平均利率走势
• 图61：1月35重点城市二套房贷利率分布
• 图62：单月境内银行贷款规模
• 图63：单月银行贷款数量与单笔贷款规模
• 图64：上市房企单月信托贷款规模
• 图65：单月信托贷款数量与单笔贷款规模
• 图66：上市房企信托贷款到期数量及规模（月度）
• 图67：上市房企信托贷款到期数量及规模（年度）
• 图68：单月委托贷款规模
• 图69：单月委托贷款数量与单笔贷款规模
• 图70：公司债预案数量和募资规模（单月）
• 图71：成功发行的公司债募资规模（单月）
• 图72：2018年1月公司再融资预案一览
• 图73：2018年1月成功发行公司债信息一览
• 图74：2018年1月成功发行中期票据信息一览
• 图75：中期票据预案数量和募资规模（单月）
• 图76：成功发行的中期票据募资规模（单月）
• 图77：单月海外银团贷款规模
• 图78：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模
• 图79：单月海外发债规模
• 图80：单月海外发债数量及单笔发债规模
• 图81：上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本
• 图82：上市房企公司债及海外债发行成本
• 图83：定增预案数量和募资规模（单月）
• 图84：成功实施定增的数量和募资规模（单月）
• 图85：2018年1月公司再融资预案一览
• 图86：各线城市限购限贷政策一览（更新至18年1月）
• 图87：各线城市限购限贷政策一览（续表1，更新至18年1月）
• 图88：各线城市限购限贷政策一览（续表2，更新至18年1月）

表格索引

• 表1：2018年1月政策收紧信息表
• 表2：2018年1月地方层面边际改善政策梳理
• 表3：2016年10月以来中央层面房地产资金监管相关表述
• 表4：利用集体建设用地用于建设租赁住房试点方案
• 表5：50城市房地产成交面积信息表
• 表6：2017年12月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表7：全国土地出让金TOP20（2018年1月）