20210725-天风证券-信用债市场周报_如何看待地产调控与房企信用状况__22页

房地产调控与房企信用状况分析总结

核心内容

2021年房地产调控政策持续收紧，与以往调控周期不同，当前调控政策更聚焦于房地产金融，而非宏观总量政策。这种调控方式旨在防止房地产市场过热，避免货币宽松政策对房地产行业的外溢影响。调控政策主要通过限制融资、加强预售资金监管、优化土地竞拍规则等方式，对房企现金流产生直接影响，从而对信用状况带来新的挑战。

主要观点

• 房地产调控与宏观政策脱钩：2018年以来，房地产调控持续收紧，与宏观总量政策保持宽松形成对比。调控重点在于“房住不炒”与金融属性管控。
• 房企信用压力上升：由于政策收紧，房企融资渠道受限，现金流紧张加剧，尤其是表外融资和杠杆较高的房企，可能面临缩表或表外回表的压力，从而暴露资产质量与债务结构问题。
• 政策对销售回款与融资的影响：房地产销售回款因银行放贷速度放缓而变慢，地方政府加强预售资金监管，进一步限制项目资金回流总部的速度，加剧房企现金流紧张。
• 市场分化明显：在调控背景下，房企信用利差分化显著，高等级房企信用利差维持低位，而中低等级房企信用利差则持续高位，反映出市场对不同房企信用状况的差异判断。

关键信息

1. 房地产调控政策

• 2020年8月：“三道红线”政策出台，限制房企融资。
• 2020年12月：房地产贷款集中度管理政策出台，限制银行对房企的贷款。
• 2021年2月：“两集中”土地出让政策，集中发布公告和组织出让。
• 2021年6月：国务院出台加快保障性租赁住房建设政策。
• 2021年7月：韩正强调房地产金融调控的重要性，要求加强企业购地资金审查。

2. 房地产市场现状

• 销售和投资增长显著：2021年上半年房地产销售额达9.29万亿元，同比增长38.9%；房地产投资完成7.22万亿元，同比增长15%。
• 房价温和上涨：70大中城市房价涨幅整体温和，但部分城市房价上涨较快，调控压力依然存在。
• 土地市场热度：22个城市首批集中出让土地，溢价率普遍上行，部分城市涨幅超过40%。

3. 房企融资状况

• 信用债融资收缩：2020年8月“三道红线”出台后，信用债净融资额连续为负，2021年4月和6月有所回升。
• 海外债融资收缩：自2019年778号文出台后，房企海外融资持续收紧。
• 开发贷和ABS融资受限：开发贷受集中度政策影响，ABS融资需借新还旧。
• 信托融资大幅收缩：2019年5月23号文出台后，信托融资规模持续下降。

4. 预售资金监管

• 多地加强监管：如山西、无锡、西安、成都、宁波等地，预售资金监管要求更严格，限制房企资金使用。
• 监管规则细化：根据工程进度节点，设定预售资金留存比例，防止项目烂尾。

5. 违约房企情况

• 违约房企名单：包括华夏幸福、蓝光发展、正源地产、泰禾集团等，均存在资产质量和负债结构问题。
• 违约前资产出售：部分房企在违约前通过转让股权回收资金，但仅限于优质资产。

6. 信用债市场表现

• 一级市场：信用债发行量小幅上升，净融资额增加；城投债净融资额为负。
• 二级市场：成交量小幅上升，收益率整体下行；信用利差部分缩小，部分扩大；高等级房企利差维持低位，中低等级房企利差偏高。

小结

房地产调控政策在2018年以来呈现持续收紧趋势，与宏观政策方向有所不同。调控重点在于金融属性管理，以防止房地产市场过热和货币宽松的外溢效应。尽管房地产行业基本面良好，但融资收紧和预售资金监管使得房企现金流紧张，尤其是表外融资和杠杆较高的房企，信用压力进一步上升。市场对房企的信用利差分化明显，高等级房企表现相对稳健，而中低等级房企则面临更大的融资和信用风险。整体来看，房地产金融政策收紧对房企信用状况产生深远影响，房企需积极应对，以维持再融资能力和资产变现能力。