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报告摘要

中国房地产市场发展报告总结（2021年6月）

核心内容概述

2021年6月，中国房地产市场整体呈现成交平稳、均价上扬的态势，但市场分化明显。一线城市成交略有下降，而二线及部分三四线城市表现强劲。全国楼市在政策调控和信贷收紧的背景下，正逐步自我纠偏，住宅市场供需矛盾突出，而商办市场则面临库存压力和租金下行趋势。

主要观点与关键信息

全国楼市综述

成交情况：全国存量住宅成交平稳，销售面积环比上升5.9%；新建商品住宅销售面积环比上升2.9%，但各能级城市分化明显。
均价走势：世联EVS存量住宅加权均价24,675元/㎡，环比上涨0.72%；新建商品住宅均价61,456元/㎡，环比微跌0.1%。
市场展望：下半年楼市在房贷收紧和调控升级的背景下，将呈现“整体平稳，两极分化”趋势。核心城市群和南方高能级城市基本面稳健，而三四线城市楼市预期和心态悄然转向。

深圳市场分析

住宅市场：受“208新政”影响，存量住宅网签量大幅下降，均价环比下跌0.7%。新建商品住宅供应量有限，库存去化周期仅为4.2个月，显示商品住宅严重供不应求。
政策调控：深圳在“十四五”期间计划供应居住用地15平方公里，建设公共住房40万套，推动都市核心区扩容，提升居住空间品质。
土地市场：6月深圳土地市场共推出9宗地，成交4宗，总成交金额6.46亿元。8月将进行最大规模的居住用地出让，22宗地同时挂牌，总建筑面积达279.92万平方米。
租赁市场：优质商品住宅加权平均月租金95.1元/㎡，环比上升1.6%，连续5个月上涨。存量住宅租售比攀升至662倍，静态租赁回报率仅1.8%，投资回报周期长达57年。
商业市场：新建商业物业（以商务公寓为主）成交继续火热，均价63,175元/㎡，环比下跌2.2%。库存去化周期为27.2个月，总体保持平稳。
办公市场：新建写字楼均价54,164元/㎡，环比大跌23.7%，但成交面积环比暴增283%。库存去化周期为37.8个月，显示库存压力巨大。

全国及地方政策动态

宏观政策：国家统计局数据显示，上半年全国商品住宅销售面积同比增长39.0%，销售金额增长56.5%。房地产贷款集中度管理制度实施，对银行房地产贷款和个人房贷余额划出“两条红线”。
地方政策：深圳发布多项政策，包括增加居住用地供应、推进“商改租”试点、严查信贷资金违规流入楼市等，以稳定市场并推动住房租赁市场发展。其他城市如成都、南昌、广州等地也加强了对房地产市场的监管。

详细分析

深圳住宅市场

核心指标：新建住宅均价61,456元/㎡，存量住宅均价62,939元/㎡，库存去化周期4.2个月。
成交情况：6月深圳新建住宅成交2,866套/28.1万平方米，环比上升7.1%。龙岗区成交领先，南山区表现强劲。
政策影响：深圳“208新政”对存量住宅市场造成显著影响，导致网签量大幅下降，均价下跌。

深圳商业市场

核心指标：新建商业均价63,175元/㎡，库存去化周期27.2个月。
成交情况：6月成交面积96,790平方米，环比微降1.5%。宝安区为成交主力区域。
政策支持：深圳允许商务公寓加装燃气管道，增强居住属性，推动“商改租”试点，以缓解住宅供应压力。

深圳办公市场

核心指标：新建写字楼均价54,164元/㎡，库存去化周期37.8个月。
成交情况：6月成交面积65,667平方米，环比暴增283%。南山区前海周大福金融大厦成交领先。
市场趋势：写字楼市场面临供过于求，空置率上升，租金下行，需关注未来供需变化。

政策速览

全国政策：房地产贷款集中度管理制度实施，严控房贷规模。保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法发布，支持人口净流入大城市建设保障性租赁住房。
地方政策：深圳发布“十四五”规划，推动居住用地供应和都市核心区扩容；成都规范二手住房挂牌价格；南昌加强住宅用地供应调控；广州加强“一房一价”管理；多地严查信贷资金违规流入楼市。

资产证券化市场

发行情况：2021年1~6月，资产证券化市场累计发行944单，发行金额14,462亿元，同比增长53%。6月发行203单，金额2,666亿元，创历史新高。
重点产品：CMBS/CMBN产品6月共发行7单，金额104.74亿元，其中世联评估参与2单。首批9只基础设施公募REITs发行，主要集中在产业园区、仓储物流等领域。
保障房融资：1~6月发行棚改/保障房类ABS产品19单，金额172.35亿元，其中6月发行2单，金额23亿元，资产证券化成为保障房融资新渠道。

总结

2021年6月，中国房地产市场在政策调控和信贷收紧的背景下，整体趋于平稳，但市场分化明显。深圳作为全国楼市风向标，其住宅市场受政策影响较大，成交萎靡，库存压力显著。商业市场表现相对活跃，办公市场则面临库存和租金下行压力。政策层面，全国及地方加强了对房地产市场的监管，推动保障房建设，优化市场结构。资产证券化市场在政策支持下快速发展，成为保障房融资的重要渠道。未来，深圳及全国楼市将面临更多调控压力，需关注政策对市场供需关系的深远影响。

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