房地产行业：地方调控频率下降，按揭贷利率边际改善-20181123-广发证券-35页-1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2018年10月，房地产行业整体呈现政策放松、市场降温、资金边际改善的态势。中央层面坚持“房住不炒”政策，未出现明显转向，而地方调控频率下降，政策压力逐步缓解。土地市场、成交市场及资金环境均出现降温迹象，但部分城市在政策上有所松动，对市场产生一定影响。

主要观点

• 政策环境：中央层面政策保持稳定，地方调控频率下降，部分城市出台预售监管政策，如中山推出16宗现售地块，但市场影响有限。
• 成交市场：重点城市景气度继续下行，成交增速大幅收窄，其中二线城市同比下滑10%，而三线城市略有回升。商品房批售比跌至枯荣线以下，市场整体呈现去化周期延长趋势。
• 土地市场：住宅用地成交面积单月负增长，土地出让金同比大幅下降，整体量价齐降。供给与成交面积比持续上升，市场持续降温。
• 资金环境：五城首套房贷利率年内首次回落，资金面边际改善，房企竞争力回归内生增长，集中度提升趋势不可逆转。

关键信息

1. 政策环境综述

• 中央政策：继续坚持“房住不炒”，推动非户籍人口落户，督查政策落实。
• 地方政策：
  • 四限政策：仅襄阳出台限价政策，其他城市调控频率下降。
  • 人才政策：多个城市推出人才落户和住房补贴政策，如杭州、东莞、柳州等。
  • 公积金政策：放松与收紧并存，部分城市提高贷款额度，部分城市暂停异地贷款。
  • 预售监管：部分城市加强预售监管，如成都实行预售资金节点管理制度，中山推出现售地块。

2. 成交市场综述

• 全国重点城市：10月成交面积同比上涨1.2%，环比下降10.6%。其中，4大一线城市和23个三线城市同比上涨，但二线城市同比下降。
• 限购与非限购城市：限购城市成交面积环比下降9%，非限购城市环比下降15.1%。
• 二手房市场：13个城市二手房成交面积同比上升13.6%，但景气度回落，中原经理指数降至50以下，市场看涨信心不足。

3. 土地市场综述

• 土地供给与成交：10月300城市住宅用地推出建面1.07亿平米，成交建面7181万平米，同比分别下降12%和31%。
• 分线城市表现：
  • 一线城市：推出建面295万平米，成交248万平米，出让金396亿元，同比分别下降36%、27%和19%。
  • 二线城市：推出建面3945万平米，成交2724万平米，出让金1053亿元，同比分别下降27%、18%和21%。
  • 三四线城市：推出建面6415万平米，成交4209万平米，出让金861亿元，同比分别下降5%、23%和43%。
• 土地市场趋势：整体呈现量价齐降，溢价率继续下行，流拍率小幅上升，市场持续降温。

4. 资金环境

• 房贷利率：五城首套房贷利率年内首次回落，二套房贷利率也有三城下降，资金面边际改善。
• 房企竞争力：周期窄幅波动使得房企竞争力回归内生增长，管理优化成为关键。

风险提示

• 资金面继续收紧可能对需求端及房企经营产生负面影响。
• 行业库存抬升快于预期。
• 政策调控力度可能进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-11-23

相关研究

• 房地产行业: 需求继续寻底, 周期位置持续下移 (2018-11-18)
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• 房地产行业: 去化率回落至15年年中水平，行业利率边际改善 (2018-11-11)

图表索引

• 图1：17年以来四限政策、人才政策一览
• 图2：17年以来四限政策一览
• 图3：各地公积金历史政策一览
• 图4：14年以来各城市现售地块一览
• 图5：2018年10月重要中央政策一览
• 图6：2018年10月重要地方政策一览
• 图7：全国重点40城市商品房成交面积指数
• 图8：限购和非限购城市成交面积指数
• 图9：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图10：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图11：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图12：全国29城市住宅库存面积及去化周期
• 图13：10城商品房销售批售比
• 图14：百城价格指数变化及环比
• 图15：13个重点城市二手房销售面积及同比
• 图16：中原二手房指数
• 图17：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图18：9个三四线城市商品住宅可售面积
• 图19：29城商品住宅历史同期可售面积
• 图20：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图21：广发各线城市成交面积指数
• 图22：广发各线城市成交面积同比情况
• 图23：4大一线住宅库存及去化周期
• 图24：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图25：9个三四线住宅库存及去化周期
• 图26：各线城市房价环比情况
• 图27：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图28：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图29：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图30：300城市土地整体供给情况
• 图31：一线城市土地整体供给情况
• 图32：二线城市土地整体供给情况
• 图33：三四线城市土地整体供给情况
• 图34：300城市土地整体成交情况
• 图35：一线城市土地整体成交情况
• 图36：二线城市土地整体成交情况
• 图37：三四线城市土地整体成交情况
• 图38：300城市住宅用地供给情况
• 图39：一线城市住宅用地供给情况
• 图40：二线城市住宅用地供给情况
• 图41：三四线城市住宅用地供给情况
• 图42：300城市住宅用地成交情况
• 图43：一线城市住宅用地成交情况
• 图44：二线城市住宅用地成交情况
• 图45：三四线城市住宅用地成交情况
• 图46：300城市住地供需规划建面
• 图47：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图48：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图49：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图50：300城住宅用地流拍率
• 图51：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
• 图52：35重点城市月度房贷利率上涨幅度
• 图53：533家银行首套房利率分布
• 图54：533家银行首套房利率变化情况
• 图55：9、10月一线城市首套房利率情况
• 图56：9、10月二线城市首套房利率情况
• 图57：重点城市10月份首套房贷利率
• 图58：533家银行首套房首付比例占比分布情况
• 图59：全国533家银行停贷比例
• 图60：35重点城市二套房贷款平均利率走势
• 图61：10月35重点城市二套房贷利率分布
• 图62：2017年以来各线城市限购限贷政策一览
• 图63：2017年以来各线城市限购限贷政策一览（续表1）
• 图64：2017年以来各线城市限购限贷政策一览（续表2）
• 图65：2017年以来各线城市限购限贷政策一览（续表3）

表格索引

• 表1：近期地方人才政策一览
• 表2：近期地方公积金放松/收紧政策一览
• 表3：地方预售监管政策一览
• 表4：18年5月以来所有中山现售地块一览
• 表5：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表6：2018年10月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表7：全国土地出让金TOP20（2018年10月）
• 表8：一线和二线城市土地市场情况 (2018 年 10 月)

结论

总体来看，2018年10月房地产行业在政策层面呈现放松趋势，市场景气度继续下行，成交增速收窄，土地市场降温，资金环境边际改善。尽管部分城市在政策上有所松动，但整体市场仍面临去化周期延长、库存上升及政策调控压力不减等挑战。未来需关注政策变化、资金面收紧及市场去化情况对行业的影响。