房地产行业2018年行业年度投资策略：规模致胜，地产龙头崛起！-20171213-东吴证券-19页-1mb

房地产2018年行业年度投资策略总结

核心内容

2018年房地产行业将呈现稳态格局，政策将从供应端和需求端共同发力，推动住房制度变革。供应端将更加多元化，涵盖租赁住房、共有产权住房、保障房和棚改安置住房等，而需求端则在“房住不炒”的基调下保持稳健。行业集中度预计持续提升，龙头房企在融资、品牌、管控和操盘等方面具备优势，销售规模增长将显著快于行业整体。

主要观点

• 政策导向：政府将继续推进住房制度改革和长效机制建设，通过供应端政策和需求端调控共同促进市场稳定。
• 销售预测：预计2018年全国商品房销售面积同比增速为-3.9%，其中一二线城市略有回升（3%），三四线城市显著降温（-7%）。销售金额同比增速预计为0%，主要由二线城市和三四线城市均价上升带动。
• 投资预期：房地产投资增速预计为5.6%，主要得益于土地购置费和单位投资强度的稳中有升。
• 行业集中度提升：前10大房企市场份额由2012年的12.8%上升至2017年的25.1%，前20大房企市场份额由17.6%上升至33.3%，显示行业集中度持续提升。
• 估值分析：房地产板块整体估值处于较低水平，具备吸引力，尤其是龙头房企，其PE处于历史低位，股息率较高，具有投资价值。
• 投资建议：建议关注三类房企：行业龙头（如保利地产、金地集团、新城控股、万科A）、成长新贵（如阳光城、蓝光发展）和资源型房企（如招商蛇口、华侨城A）。

关键信息

• 销售结构：一二线城市销售面积增速为3%，三四线城市为-7%，整体销售面积增速为-3.9%。
• 销售均价：预计2018年全国商品房销售均价增长2.5%，其中一线城市增长0%，二线城市增长1%，三四线城市增长2.5%。
• 投资预测：2018年房地产投资总额预计为11.7万亿元，同比增长5.6%。
• PE走势：2017年12月，房地产板块平均PE为15.2倍，仅高于银行板块。
• 股息率：部分龙头房企股息率较高，如金地集团（5.9%）、万科A（2.7%）、保利地产（2.5%）。
• 投资评级：对房地产行业整体为“增持”，对龙头房企建议“增持”或“维持”。

风险提示

1. 行业销售规模大幅下滑；
2. 按揭贷款利率大幅上行；
3. 房地产政策大幅收紧；
4. 房企资金成本大幅上行。

图表概览

• 图表1：2017年7月至11月已出让租赁用地列表；
• 图表2：全国商品房销售均价同比增速；
• 图表3：2017年1-10月全国商品房销售均价；
• 图表4：2017年一线城市限购及限贷政策；
• 图表5：2014-2017年棚户区改造计划和执行情况；
• 图表6：2018年房地产销售面积预测；
• 图表7：2018年房地产销售均价预测；
• 图表8：2008年至今住宅建安工程造价情况；
• 图表9：2008-2017年建安工程造价汇总；
• 图表10：水泥价格指数；
• 图表11：钢材价格综合指数；
• 图表12：房地产行业境内并购规模；
• 图表13：2014-2016年房地产行业20强销售额汇总；
• 图表14：2012年以来行业集中度快速提升；
• 图表15：房地产行业估值处于行业较低水平；
• 图表16：房地产行业估值处于行业较低水平（PE-TTM口径）；
• 图表17：美国新建住房销售走势；
• 图表18：美国四大龙头房企营收与净利润增速均值；
• 图表19：2000-2005年美国四大房企市占率情况；
• 图表20：美国四大房企PE走势；
• 图表21：美国四大地产企业超额收益情况；
• 图表22：2006-2011年美国三大房企营业收入；
• 图表23：2006-2011年美国三大房企市占率情况；
• 图表24：房地产板块重点公司估值比较表。

估值与投资建议

• 2018年房地产行业销售保持稳态，龙头房企销售规模和集中度进一步提升。
• 龙头房企具备融资、品牌、管控和操盘等优势，建议重点关注。
• 成长新贵和资源型房企也有一定潜力，可适当配置。
• 房地产板块估值较低，具备投资吸引力，建议增持。

结论

在政策持续调控和行业集中度提升的背景下，房地产行业将在2018年保持平稳发展。龙头房企将受益于政策红利和市场集中度提升，成为投资重点。整体投资策略为“增持”，建议投资者关注行业龙头、成长新贵和资源型房企。同时，需警惕政策收紧、利率上行等风险因素。