20170904-西南证券-房地产行业2017年半年报点评_利能力企稳回升_龙头表现依旧亮眼_15页_1mb

房地产行业2017年半年报分析总结

核心内容概览

2017年上半年，房地产行业整体业绩保持增长，但增速有所放缓。盈利能力有所企稳回升，重点公司表现优于板块整体。同时，房企持有货币资金和存货持续增长，但资产负债率和净负债率也出现上升。此外，投资逻辑聚焦于政策预期和个股表现，风险提示主要集中在调控政策和主题政策的不确定性。

主要观点

1. 板块整体业绩表现

• 营业收入：2017年上半年，房地产板块整体实现营业收入6227亿元，同比增长5.8%，相比一季度增速11.2%小幅回落，显著低于2016年增速29.6%。
• 净利润：板块整体实现归属于上市公司股东净利润612亿元，同比增长27.4%，相比一季度增速51.5%明显放缓，但较2016年增速41.3%仍有下降。
• 盈利增长：重点公司净利润同比增长23.1%，显著高于2014年、2015年的增速。

2. 盈利能力企稳回升

• 毛利率：重点公司平均毛利率为28.9%，相比2016年上半年小幅提升0.3个百分点。
• 净利率：重点公司净利率从2015年的10.1%、2016年的10.3%提升至2017年上半年的11.5%。
• 少数股东损益：受合作开发增加影响，少数股东损益增速显著提升，同比增长47.3%。

3. 资金与存货情况

• 货币资金：重点公司货币资金总额达8338亿元，同比增长28.2%，环比增长3.1%。
• 存货：重点公司存货账面价值合计37865亿元，环比增长5.5%，同比增长19.9%。
• 存货弹性：核心公司中，华发股份存货价值/市值比值达5.84，显著高于行业平均。

4. 负债与费用控制

• 资产负债率：重点公司资产负债率73.6%，净负债率140.9%，扣预收后资产负债率65.4%，较2016年略有改善。
• 三项费率：重点公司三项费率上升至9.9%，较2016年提升1.5个百分点，与2013-2015年整体水平相当。
• 费用控制：部分核心公司如万业企业、顺发恒业三项费率低于5%，费用控制较好。

5. 龙头房企表现

• 业绩超预期：部分小市值个股如天健集团、世联行、华联控股等业绩超预期。
• 龙头增长：招商蛇口、金地集团等龙头房企业绩增长显著，招商蛇口同比增长98%，金地集团同比增长97%。
• 业务结构：多元化公司如华夏幸福、陆家嘴ROE表现较好，而地产业务相对单一的房企如新城控股、荣盛发展ROE较高。

关键信息

投资推荐

• 优先推荐：天健集团（000090）、世联行（002285）。
• 次优先推荐：金地集团（600383）、蓝光发展（600466）。
• 建议关注：陆家嘴（600663）、保利地产（600048）、华侨城A（000069）、华发股份（600325）、南山控股（002314）、南国置业（002305）。

风险提示

• 政策风险：调控政策可能持续收紧，国企改革、粤港澳大湾区等主题政策出台或不及预期。
• 市场风险：8月份行业数据预计回落，但回落速度将趋缓。

重点公司盈利预测与评级

投资逻辑

• 政策预期：9月关注国企改革、粤港澳大湾区细则上报、租售同权和REITs等政策预期。
• 市场趋势：8月行业数据预计继续回落，但回落速度将趋缓。
• 主题事件：粤港澳大湾区细则可能在9月中下旬上报国务院，租售同权、集体建设用地入市等关注度较高。

结论

2017年上半年，房地产行业整体业绩保持增长，但增速放缓。重点公司盈利能力和财务指标表现优于板块整体，货币资金和存货持续增长，但负债率上升。投资逻辑聚焦于政策预期和个股表现，风险提示集中在政策调控和主题政策的不确定性。