20210519-华创证券-房地产2021年1-4月月报_投资高位_销售靓丽_土地溢价率上行_11页_1mb

房地产行业2021年1-4月月报总结

核心内容

2021年1-4月，中国房地产行业在投资、销售和资金端呈现出复杂态势，整体表现出投资高位运行、销售超预期增长、资金来源改善但结构偏弱的特征。报告指出，行业正逐步从“杠杆驱动”向“运营驱动”转型，政策调控和市场环境的变化对房企的投资和融资行为产生显著影响。

主要观点

投资端：高位运行，开竣工偏弱，土地溢价率上行

• 开发投资：1-4月全国房地产开发投资同比增长 21.6%，较前值下降 4.0pct。4月单月投资增速为 13.7%，较3月下降 1.0pct。
• 新开工面积：1-4月新开工面积同比增长 12.8%，较前值下降 15.4pct。4月单月新开工面积同比下降 9.3%，较3月下降 16.6pct。
• 竣工面积：1-4月竣工面积同比增长 17.9%，较前值下降 5.0pct。4月单月竣工面积同比下降 3.1%，降幅较3月有所收窄。
• 土地市场：1-4月土地购置面积同比增长 4.8%，较前值下降 12.1pct；土地成交款同比下降 29.2%，较前值下降 12.0pct。4月土地成交楼面均价为 3,644元/平米，同比下降 32.4%，但土地溢价率有所上升，达到 25%，环比增长 9pct。

销售端：销售超预期靓丽，东部最为强劲，东北有所走弱

• 销售面积：1-4月全国商品房销售面积同比增长 48.1%，较前值下降 15.8pct。4月单月销售面积同比增长 19.2%，较3月下降 18.9pct。
• 销售金额：1-4月商品房销售额同比增长 68.2%，较前值下降 20.2pct。4月单月销售额同比增长 32.5%，较3月下降 25.6pct。
• 区域表现：东部地区销售表现最为强劲，1-4月销售面积同比增长 56.4%，而东北地区销售面积同比增长 31.8%，但较19年同期略有下降。
• 销售均价：1-4月商品房销售均价同比增长 13.6%，住宅均价同比增长 14.6%，显示市场整体价格持续上涨。

资金端：贷款及自筹继续趋弱，销售回款带动资金改善

• 资金来源：1-4月房地产开发企业资金来源同比增长 35.2%，较前值下降 6.2pct。4月单月同比增长 19.6%，较3月下降 6.9pct。
• 资金结构：国内贷款同比增长 3.6%，自筹资金同比增长 15.4%，定金及预收款同比增长 74.1%，个人按揭贷款同比增长 41.3%，显示出销售回款对资金改善的带动作用。
• 资金来源趋势：剔除疫情影响后，4月资金来源较2019年同期增长 41%，较2020年同期增长 19%，显示行业资金状况持续改善。

关键信息

• 投资与销售：投资保持高位，但新开工和竣工有所放缓，主要受融资新规和贷款政策影响。销售数据超预期，东部地区表现尤为突出。
• 资金改善：销售回款强劲带动资金来源增长，但融资环境趋紧导致国内贷款和自筹资金增速放缓。
• 行业趋势：房地产行业正从“杠杆驱动”向“运营驱动”转型，行业集中度提升、盈利能力改善，预计未来销售将稳中略降。
• 投资建议：继续推荐房地产板块及物管板块，重点推荐住宅开发、商业地产和物流地产企业。

推荐股票

住宅开发

• A股：金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设
• H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂

物业管理

• �碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务

商业地产

• 新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城（建议关注华润置地）

物流地产

• ESR、南山控股

风险提示

• 房地产调控政策超预期收紧
• 市场销售超预期下行

行业投资评级

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5% 以上。

分析师信息

• 分析师：鲁星泽
• 联系方式：电话：021-20572575；邮箱：luxingze@hcyjs.com

总结

2021年1-4月，房地产行业在低基数背景下保持高增长态势，投资和销售均表现强劲，但新开工和竣工有所放缓。土地市场成交溢价率上行，显示市场热度不减。在融资新规和贷款政策影响下，房企资金来源结构趋弱，但销售回款对资金改善起主要作用。行业正加速向运营驱动转型，未来有望提升集中度和盈利能力。整体来看，房地产板块仍具投资价值，建议关注优质房企及物管、商业地产和物流地产领域。