20180831-天风证券-招商蛇口-001979.SZ-业绩超预期_销售高增长_4页_521kb

报告摘要

招商蛇口（001979）半年度报告总结

核心内容

招商蛇口在2018年上半年发布了业绩报告，整体表现强劲，显示出公司在房地产开发领域的持续增长能力。公司实现了营业收入209.88亿元，同比增长6.60%；归母净利润达到71.17亿元，同比增长97.54%。同时，公司签约金额为750.96亿元，同比增长39.86%，基本每股收益为0.88元，同比增长91.30%。

主要观点

业绩增长超预期：公司上半年归母净利润增长97.54%，超出业绩预告的89%-94%区间，主要得益于高毛利项目进入结算周期及处置资产带来的收益。
高毛利项目结转：双玺等高毛利项目结转，带动公司结转毛利同比增加约32亿元。
资产处置收益：公司向SuperAllianceRealEstatePartnersL.P.转让京沪三项资产，总交易对价50.15亿元，账面值仅为10.3亿元，贡献处置资产收益39.8亿元，扣除企业所得税后利润贡献29.8亿元，投资收益33.1亿元。
销售目标有望达成：公司2018年可售货值近2700亿元，全年销售目标为1500亿元，去化率需达到55.6%。上半年已签约销售金额750.96亿元，占全年目标的50%，预计完成全年销售目标为大概率事件。
拿地扩张积极：上半年新增土地面积339.5万平方米，总地价603.5亿元，拿地金额占销售金额比例接近80%。公司通过多元化拿地策略，加大兼并收购力度，与地方国企和央企合作，如昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目。
收购招商漳州：公司收购了招商局漳州开发区有限公司78%的股权，成为第一大股东，漳州拥有大量土地储备，可复制招商蛇口“前港-中区-后城”模式。
融资成本优势：2018年公司新发公司债70亿元，融资成本为5.03%，在行业内保持较大资金成本优势。

关键信息

业绩表现

营业收入：2018年上半年为209.88亿元，同比增长6.60%
归母净利润：2018年上半年为71.17亿元，同比增长97.54%
基本每股收益：0.88元，同比增长91.30%

销售情况

全年销售目标：1500亿元，对应增速33%
可售货值：2700亿元（含去年滚存600亿元，今年新推2100亿元）
签约销售金额：750.96亿元，占全年目标的50%

拿地情况

新增土地面积：339.5万平方米
新增地价：603.5亿元
拿地销售比：接近80%

资产收购

招商漳州：收购78%股权，成为第一大股东，土储777.5万平方米，其中住宅用地约85.7万平方米，商业用地约95.6万平方米，港航物流用地约249.9万平方米

融资情况

新发公司债：70亿元，融资成本5.03%
投资建议：给予“买入”评级，六个月目标价30.15元

股价与估值

当前价格：17.30元
RNAV（未包含前海区域尚未办证的土地）：18.18元，当前股价折价5.7%
若考虑未办证土地：RNAV可增至26.36元，当前股价折价34.9%

财务预测

年份	营业收入（百万元）	净利润（百万元）	EPS（元/股）	市盈率（P/E）
2018E	92,293.53	15,871.20	2.01	8.96
2019E	119,179.98	19,362.55	2.45	7.35
2020E	153,310.71	23,949.02	3.03	5.94

财务比率

指标	2016	2017	2018E	2019E	2020E
毛利率	34.54%	37.66%	38.89%	38.93%	38.95%
净利率	15.07%	16.20%	17.20%	16.25%	15.62%
ROE	16.98%	17.87%	20.41%	21.66%	21.13%
ROIC	26.09%	26.48%	17.96%	15.57%	22.47%
资产负债率	68.96%	72.11%	72.99%	70.30%	72.98%
净负债率	77.20%	72.60%	89.87%	80.28%	79.42%