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世联行公司研究报告总结

核心内容

世联行是一家在房地产服务领域具有显著竞争力的公司，其长期竞争力评级高于行业均值。公司以新房代理销售业务为核心，同时积极拓展金融服务、资产管理及互联网+等新型业务，致力于打造一个综合性的地产服务平台。

主要观点

• 代理销售业务：公司是新房代理市场的龙头，2016年上半年代理销售额达2517亿元，同比增长34%，毛利率保持在36%左右，增长主要来自市场价上涨而非人力扩张。
• 新型业务拓展：互联网+业务和金融服务业务快速增长，2016年上半年互联网+业务收入增长134.4%，金融服务业务收入增长47.3%。
• 资产管理服务：公司正在向存量房市场转型，通过红璞公寓等项目探索长租市场，拟通过定增募集资金20亿元建设13万间长租公寓，以满足多样化客户需求。
• 股权激励机制：公司实施股权激励计划，将管理层与股东利益绑定，促进业务创新和经营效率提升。
• 盈利预测：预计2016-2017年每股收益分别为0.36元和0.48元，对应市盈率分别为25倍和18倍，维持买入评级。
• 风险提示：代理销售增速低于预期和大资产业务拓展缓慢是主要风险点。

关键信息

市场数据

• 市场价格：8.86元
• 目标价格：11.00-12.00元
• 已上市流通A股：1,697.11百万股
• 总市值：18,118.43百万元
• 年内股价最高最低：19.70/7.28元
• 沪深300指数：3364.49
• 深证成指：10890.69

财务指标（2014-2016E）

投资建议

• EPS预测：2016年0.36元，2017年0.48元
• P/E倍数：当前股价对应25倍和18倍
• 评级：维持买入评级

新型业务占比提升

• 2016上半年：房地产交易服务收入占比降至55.1%，互联网+业务收入占比提升至21.2%，金融服务业务占比提升至9.7%

金融服务业务增长

• 2016上半年：放贷笔数增长84.2%，放贷金额增长47.7%，收入2.6亿元，占公司营收9.7%

资产管理业务发展

• 2016上半年：大资管板块营收3.76亿元，其中基础物业管理占90.5%，公寓管理、小样社区等新业务增速高
• 定增计划：拟投入20亿元建设13万间长租公寓，拓展资产管理服务

股权激励计划

• 授予对象：402名高管和业务骨干
• 授予数量：0.21亿股
• 解锁条件：与公司业绩和个人绩效挂钩，分四期解锁
• 考核目标：
  • 第一次解锁：2016年净利润不低于6亿元或营业收入不低于65亿元
  • 第二次解锁：2017年净利润不低于7.2亿元或营业收入不低于84.5亿元
  • 第三次解锁：2018年净利润不低于8.7亿元或营业收入不低于110亿元
  • 第四次解锁：2019年净利润不低于10.4亿元或营业收入不低于143亿元

投资逻辑

• 公司代理销售业务受益于市场价攀升，业绩增速超预期
• 互联网+和金融服务业务增长迅速，成为公司新增长点
• 资产管理服务拓展进入新阶段，通过红璞公寓等项目布局长租市场
• 股权激励计划有助于统一管理层和股东利益，提升经营效率

风险提示

• 代理销售增速低于预期
• 大资产业务拓展缓慢

附录：盈利预测

各业务板块毛利率

收入分拆预测

总结

世联行凭借其在新房代理市场的领先地位和快速发展的新型业务，展现出强劲的竞争力。公司通过股权激励机制增强管理团队与股东利益的一致性，推动业务创新和增长。未来，公司有望在资产管理、金融服务及互联网+等业务上实现更大突破，成为重要的地产服务平台。