20210423-安信国际证券-房地产行业研究报告_进入管理红利时代_11页_1mb

进入管理红利时代总结

核心内容概述

2020年第一季度，中国房地产市场呈现出销售增长显著、但投资增速放缓的态势。全国商品房销量达3.6亿平米，同比增长63.8%，销售额达38,378亿元，同比增长88.5%。百强房企全口径销售额同比增长84.1%至30,759亿元，权益销售额同比增长76.8%至22,012亿元。然而，房企在融资新规、房贷新规及土地供应双集中的政策引导下，逐渐从「杠杆红利」时代过渡至「管理红利」时代，重点转向资产负债结构优化和盈利能力提升。

主要观点

• 销售增长：全国商品房销售表现强劲，但房企销售目标增长放缓，港股头部房企平均增长13%，大型房企平均增长9.5%，中型房企平均增长15%。
• 投资放缓：全国房产开发投资同比增长25.6%，但房企投资明显放缓，50强房企单月投资额在3月降至1500亿以下，规模扩张时代已过。
• 资产负债优化：房企普遍改善资产负债结构，资产负债率（扣除预收款后）平均为73.2%，同比下降1.9个百分点。净负债率平均为68.5%，同比下降13个百分点。
• 盈利能力下降：毛利率平均为24.5%，同比下降4.0个百分点；核心净利率平均为7.4%，同比下降2.7个百分点。
• 市场趋势：房企竞争从「量变」走向「质变」，未来将更注重质量项目，而非规模扩张。

关键信息

销售情况

• 全国商品房销量：36,007万平米，同比增长63.8%。
• 全国商品房销售额：38,378亿元，同比增长88.5%。
• 全国商品房均价：10,658元/平米，同比增长8.1%。
• 百强房企全口径销售额：30,759亿元，同比增长84.1%。
• 百强房企权益销售额：22,012亿元，同比增长76.8%。
• 2020年百强房企平均权益比率为69.9%，同比下降0.9个百分点。

资产负债结构优化

• 资产负债率：平均为73.2%，同比改善1.9个百分点。其中，龙光、佳兆业、融创等房企改善显著。
• 现金短债比：平均为1.7倍，同比改善0.1倍。大部分房企现金短债比高于1倍，少数如恒大、富力等仍低于1倍。
• 净负债率：平均为68.5%，同比下降13个百分点。龙湖、华润、中海等房企净负债率低于50%。

盈利能力

• 毛利率：平均为24.5%，同比下降4.0个百分点，从2017-2018年的高位30.5%下降6.0个百分点。
• 核心净利率：平均为7.4%，同比下降2.7个百分点，从2017-2018年的高位10.4%下降3.0个百分点。
• 盈利趋势：整体呈现下降趋势，预期2021年行业毛利率仍将在下降轨道中。

企业表现

• 头部房企：龙湖、华润、世茂等在拿地和融资方面具有绝对优势，未来仍被看好。
• 旧改资源：龙光、奥园、佳兆业等掌握旧改资源，具备竞争优势。
• 风险提示：热点城市优质土储竞争激烈，调控政策持续，房贷融资收紧。

表格数据概览

图表信息

• 图1：百强房企全口径销售额趋势图，显示增长情况。
• 图2：百强房企销售面积趋势图，显示增长情况。
• 图3：全国整体销售额情况图，显示增长情况。
• 图4：全国整体销售面积情况图，显示增长情况。
• 图5：50大房企全口径销售金额排名，显示各房企销售情况。
• 图6：50大房企权益销售金额排名，显示各房企权益销售情况。
• 图7：主要港股房企资产负债情况图，显示资产负债率变化。
• 图8：主要港股房企现金短债比图，显示现金覆盖率。
• 图9：主要港股房企净负债率图，显示净负债率变化。
• 图10：港股头部房企平均营收增长图，显示营收趋势。
• 图11：港股头部房企合联营公司占比图，显示并表收入变化。
• 图12：主要港股房企毛利率图，显示毛利率变化。
• 图13：主要港股房企核心净利率图，显示净利率变化。

总结

2020年房地产行业进入管理红利时代，销售增长虽保持强劲，但投资增速放缓，房企开始注重资产负债结构优化和盈利能力提升。在政策引导下，主要房企在融资指标上有所改善，但销售目标增长放缓，行业竞争逐渐从规模扩张转向质量项目争夺。未来，具备强大拿地和融资能力的头部房企及掌握旧改资源的房企有望持续领先。