20220213-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年1月）_2022开年市场流动性充裕_房企境内融资环境持续改善_12页_723kb

行业研究总结：2022年开年房地产行业流动性跟踪报告

核心内容概述

2022年开年，房地产行业在政策支持和市场信心恢复的推动下，流动性环境有所改善。整体信贷环境宽松，房企融资渠道逐步拓宽，尤其在海外债一级市场出现回暖迹象。同时，部分区域的购房限制措施可能逐步退出，支持居民合理购房需求。

主要观点

需求侧：信贷环境改善，居民购房需求回升

• 2022年1月新增人民币贷款达39,800亿元，同比多增11.2%，环比多增252.2%，显示整体信贷环境宽松。
• 居民部门：
  • 短贷新增1,006亿元，同比-69.3%，环比+540.8%。
  • 中长贷新增7,424亿元，同比-21.4%，环比+108.7%。
• 企业部门：
  • 新增贷款33,600亿元，同比多增31.8%，环比多增407.6%，显示企业融资需求强劲。

供给侧：境内融资疲软，海外债回暖

• 房企境内外单月合计发债469亿元，环比+2.9%，同比-71.3%。
• 境内债发行325亿元，环比-24.9%，同比-60.0%，净融资-181亿元。
• 海外债单月发行144亿元，环比+525.4%，同比下降82.5%，净融资-237亿元。
• 房地产集合信托成立金额约65亿元，同比下降89.4%，占当月集合信托发行规模的7.3%。

关键信息

政策支持

• 2022年1月，全国性商品房预售资金监督管理办法出台，实施“重点额度监管”，增强资金使用灵活性，缓解房企流动性紧张。
• 人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，支持保障性租赁住房建设。
• 央行于2021年12月6日宣布全面降准0.5个百分点，释放1.2万亿元长期资金，利好“杠杆稳健型”民企地产。

融资环境改善

• 鼓励大型优质房企兼并收购出险企业项目，提升融资效率。
• 高资质房企发债利率总体下降，房企境内融资环境继续改善。
• 中资美元地产债指数在1月中下旬出现小幅反弹。

市场表现

• 2022年开年，优质龙头房企表现突出，如万科A上涨10.77%，万科企业上涨19.98%，中国海外发展上涨34.62%，中国金茂上涨32.22%。
• 投资建议重点推荐万科A/万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、龙湖集团、越秀地产。

风险分析

• 外部风险：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦可能影响居民收入和信贷扩张。
• 内部风险：房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企信用风险暴露增加，现金流管理能力弱及负债结构差的房企债务违约风险上升。

图表目录

• 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值
• 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值
• 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元）
• 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比
• 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元）
• 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比
• 图7：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元）
• 图8：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元）
• 图9：房企境内债按类型拆分 (2015-2022)
• 图10：内房海外债券单月发行/到期/净融资
• 图11：内房海外债券累计发行/到期/净融资
• 图12：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额
• 图13：房地产集合信托单月成立规模及同比增速
• 图14：房地产集合信托累计成立规模及同比增速
• 图15：资金信托余额及房地产信托余额（截至2021Q3）
• 图16：房地产信托余额同比及占比（截至2021Q3）
• 图17：MarketiBoxx债券指数（2021年1月1日定基100）
• 图18：MarketiBoxx债券指数（2022年1月1日定基100）

附录：重点上市公司列表

评级说明

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。

基准指数说明

• A股主板基准为沪深300指数；
• 中小盘基准为中小板指；
• 创业板基准为创业板指；
• 新三板基准为新三板指数；
• 港股基准指数为恒生指数。