2019【城市进入研究】新郑城市进入研究报告_99页_9mb

新郑城市进入研究报告总结

核心内容

本报告旨在分析新郑市的城市发展及房地产市场情况，为绿地集团提供进入新郑市场的建议。报告涵盖城市宏观研究、房地产市场研究、细分板块研究、典型企业进入研究及企业进入建议等内容，深入探讨新郑市的区位优势、产业发展、人口结构、交通规划及政策影响。

主要观点

城市区划与空间结构

• 新郑市属于大郑州“一主、三区、四组团”空间结构中的四组团之一，与郑州市区、航空港区等紧密相连。
• 项目北距郑州市南四环30公里，东距新郑国际机场15公里，具备良好的交通条件。
• 城市空间布局包括“一主（中心城区）、一副（龙湖镇）、两核（薛店镇、辛店镇）、四带（沿郑新公路、223、321、323省道形成“井”字交叉廊道）”。

城市发展与产业布局

• 新郑市是中原城市群的重要组成部分，依托郑州向南发展，城市框架迅速拉大。
• 新郑市以“宜居商务城”为城市定位，重点发展综合服务、高端服务和现代物流业。
• 城市产业布局包括“临郑”、“临港”、“临煤”三大产业集聚区，其中“临港”区以都市工业走廊为主，“临煤”区以煤电循环产业为主。

交通与城市规划

• 新郑市具备“承东启西、连接南北”的交通优势，拥有京广铁路、京珠高速公路、107国道等重要交通干线。
• 郑州地铁16号线和18号线规划经过新郑市，将极大改善城市交通状况。
• 城市发展将向北扩展，北部新区将成为未来城市发展的主力区域。

房地产市场与政策影响

• 郑州市自2016年9月起实施“六限”政策，包括限购、限贷、限价等，对新郑市房地产市场产生深远影响。
• 新郑市纳入限购范围后，客户来访和成交显著下降，但客户准度提高。
• 银行收紧房贷利率，首套基准利率、二套上浮10%成为主流。

土地供销与价格走势

• 新郑市土地供销价保持平稳，但地价持续攀升，净地成交价不断走高。
• 近四年土地供应规模基本持平，但成交价明显上涨。
• 土地获取以底价勾地为主，部分地块通过招拍挂方式成交。

关键信息

城市概况

• 新郑市位于河南省中部，总面积873平方公里，总人口78.6万人，其中城镇人口28万。
• 城市定位为“综合服务、高端服务商务城”，包括老城区和新城区两个部分。

城市产业

• 新郑市是全国县域经济综合实力百强县（市）、全国食品工业强市、中国优秀旅游城市等。
• 重点发展文教产业、都市工业走廊和煤电循环产业。

城市交通

• 新郑市交通区位优势显著，拥有京广铁路、京珠高速公路、107国道等。
• 规划中的城市轻轨将连接郑州与新郑，改善区域交通条件。

房地产市场

• 郑州市房地产市场受到政策调控，限购、限贷、限价等政策对市场产生显著影响。
• 新郑市房地产投资总额持续增长，2015年达到1873.6亿元，住宅投资占据主导地位。

土地供销价

• 近四年新郑市土地供应规模保持平稳，但地价持续攀升。
• 土地获取方式以底价勾地为主，部分地块通过招拍挂方式成交。

房地产投资总额

• 新郑市房地产投资总额自2007年以来不断攀升，2015年达到1873.6亿元。
• 住宅投资总额占据绝对主导地位，2015年达到1233.7亿元。

商品房施工与竣工面积

• 新郑市商品房施工面积近年来明显攀升，2015年达到5352741平方米。
• 竣工面积和销售面积大幅上涨，2015年全市竣工面积201.3万平方米，销售面积235万平方米。

住宅供销价及成交结构

• 商品住宅成交量价一路攀升，供求比逐步缩小。
• 2016年住宅成交519.98万平方米，同比增长80%，均价6303元/平方米。
• 成交面积段以90-120平方米为主，占比36%，其次是90平方米以下和120-140平方米。

细分板块研究

• 新郑市“东强西控、南优北跨”的发展战略，北部成为发展的主战场。
• 北部新区规划总面积16.31平方公里，发展市级行政办公、商业金融、居住、教育等功能。
• 新区建设以交通先行，未来将打通中华路、解放路至郑州，改善交通条件。

商业配套

• 包括阿波罗生活广场、好客隆购物广场、一分利超市、博大超市、郑韩购物中心、金帝商贸城、丹尼斯等。

医疗配套

• 包括新郑市中医院、河南东海肝病医院、新郑妇产医院、新郑正骨医院、新郑市人民医院等。

教育配套

• 包括新郑市第三中学、新郑市中等专业学校、郑州剑桥中学、新郑市第一中学分校、新郑市轩辕中学、新郑市第二中学分校等。

企业进入建议

• 新郑市作为郑州都市区南向的重要区域，其价值洼地效应将加速房地产发展。
• 建议企业关注北部新区的发展机会，利用交通改善和行政带动，拓展市场。
• 在政策调控下，企业需注重产品品质、开发商实力和口碑，提升市场竞争力。