20231122-中诚信国际-2023年11月房地产市场跟踪_市场边际改善但动能不足_市场企稳仍需政策持续呵护_9页_885kb

2023年11月房地产市场跟踪总结

核心内容

2023年10月，房地产市场在政策支持下出现边际改善，但整体动能仍不足，市场企稳仍需政策持续支持。政策层面，中央金融工作会议提出“金融与房地产良性循环”机制，强调支持不同所有制房企融资及居民购房需求，推动保障性住房建设。供给端多地取消地价上限，需求端各地延续政策宽松基调，放松限购、降低首付比例等措施对市场起到一定支撑作用。

主要观点

政策导向

• 中央金融工作会议：提出“金融与房地产良性循环”机制，推动“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
• 取消地价上限：22个集中供地城市中有19个发布取消地价竞拍上限的政策，表明政策向市场释放积极信号。
• 保障性住房建设：《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文）明确推动商品房与保障房并重的格局，有助于缓解部分居民的住房焦虑。

市场表现

• 销售端：10月商品房销售金额同比下滑幅度收窄，但销售面积同比降幅扩大，显示市场仍处于筑底阶段。高能级城市销售有所改善，低能级城市整体低迷。
• 二手房市场：全国重点城市二手房成交面积环比微增，同比增长约22%，但部分城市如北京、厦门、东莞成交不及去年同期。成都、杭州挂牌量和降价房源比例上升，市场预期不乐观。
• 房企表现：百强房企销售金额环比增长0.6%，但同比降幅达27.5%。民营房企仍处于信用修复阶段，国有房企市场占有率提升。

投资与开发

• 新开工与竣工：10月新开工面积同比下降幅度扩大，竣工面积同比增速有所下滑，但1~10月累计同比增长19%。
• 土地市场：10月高能级城市集中供地，土地成交额环比增长，但溢价率仍偏低。核心地块热度较高，央国企仍是拿地主力。

关键信息

债券市场表现

• 境内市场：10月房企发债规模上升，但净融资额仍为负。发行主体以国有房企为主，民营房企发债困难。债券票面利率普遍较低，集中在2.41%~5.50%之间。
• 境外市场：部分国有房企在境外发行债券，但整体融资渠道仍受阻。未违约民营房企如金地集团、新城控股等境外债券价格波动较大。万达商管因子公司未上市，调整美元债还款计划。

市场信心与融资恢复

• 政策支持：深圳国资表态支持万科，传递地方政府对地产行业的积极态度。“第二支箭”持续推动民营房企债券融资，定向增发和REITs推进有助于提振投资者信心。
• 融资困境：房企整体销售情况仍较弱，流动性压力较大。融资恢复仍需依赖市场信心恢复带来的销售改善。

市场趋势与展望

• 政策持续发力：市场企稳仍需政策持续支持，尤其是居民收入与房价预期的改善。
• 结构分化明显：高能级城市与低能级城市、不同房企之间均存在明显分化，市场仍处调整期。
• 保障房与商品房并重：14号文推动住房供应体系转型，未来保障房与商品房将共同成为市场重要组成部分。

数据来源与版权信息

• 数据来源：国家统计局、Ifind、克尔瑞、Wind、财汇数据库等。
• 版权声明：本文件由中诚信国际信用评级有限责任公司发布，享有完全著作权，未经许可不得复制、修改或转售。

附件说明

• 图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数
• 图2：商品房销售情况变化
• 图3：百城土地成交额及土地溢价率
• 图4：房屋新开工、竣工面积及同比增速
• 图5：房地产开发投资规模及增速
• 图6：房地产开发投资资金来源
• 图7：2023年1~10月房企信用债发行与到期
• 图8：2023年10月房企新发债券种结构
• 图9：2023年以来房企境内信用债成交额
• 图10：地产债收益率及价格表现

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