同策-融信南京城市进驻研究报告（终）_77页_8mb

南京城市进入性研究专题分析报告总结

核心内容概述

本报告围绕南京城市发展的宏观市场、城市规划、土地利用总体规划及房地产板块的筛选分析展开，旨在为融信地产提供进入南京市场的参考依据。报告内容涵盖南京的经济地位、人口结构、房地产投资、城市重点发展区域、轨道交通规划、土地供应及住宅市场供需情况等。

主要观点

1. 宏观市场分析

• 城市地位：南京是江苏省会、副省级市，长三角地区唯一的特大城市，经济中心之一，2014年竞争力评估仅次于深圳和广州。
• 人口情况：2015年常住人口823.6万，城镇化率81.4%。人口密度较大，约为1245人/平方公里，且流动人口占比常年保持在20%左右。
• 经济发展：2015年GDP总量位居全国大型城市第五，人均GDP较高。南京在制造业和房地产业利用外资方面表现突出，其中房地产业占比30.6%。
• 房地产投资：2015年房地产开发投资1429.02亿元，同比增长26%。住宅投资增长较快，达35.8%。

2. 城市规划

• 五大重点新城：江北新城、南部新城、滨江商务区、河西新城、青龙山国际生态新城。
• 城市规划目标：南京都市圈战略定位为辐射中西部的国际性重要门户、国际先进制造业中心、泛长三角转型与合作发展示范区等。
• 城市发展方向：推进城市更新，加快主城区空间整合，发展轨道交通，优化城市功能布局。

3. 土地利用总体规划

• 土地供应：2020年建设用地锁定为1050平方公里，未来5年增量空间约300平方公里，年均60平方公里。
• 土地供应计划：2016年经营性用地稳定在700-800公顷，住宅用地和商服用地有所调整。

4. 房地产板块筛选

• 横向筛选对比：筛选维度包括价格增速、轨交规划发展潜力、土地活跃度、市场健康度及进入壁垒。
• 板块定位：
  • 城中板块：南京老城中心，第一代商业综合体聚落，房价高。
  • 河西板块：城市新中心，国际性中央商务区，房价高但供应量大。
  • 城东板块：传统高端改善区，依托紫金山自然资源，物业类型以别墅、洋房为主。
  • 城南板块：以交通枢纽为中心的南部新城，发展较快但各板块发展不均衡。
  • 仙林板块：人文及自然环境丰富的绿色宜居片区，房价相对较低。
  • 江宁板块：主城的副城，环境优美，发展潜力大。
  • 江北板块：传统刚需地，江北新区成立后迎来快速发展。

关键信息

1. 人口与市场

• 南京常住人口823.6万，城镇化率81.4%，户籍人口653.4万。
• 流动人口占比常年保持在21%左右，建邺、雨花台区域流动人口最多，六合、溧水、高淳最少。
• 南京城市居民人均居住面积36.3平方米，远高于全国水平；人均商业面积超过2平方米，面临过剩。

2. 房地产市场

• 2015年南京房地产开发投资1429.02亿元，住宅投资增长35.8%。
• 2016年1-9月住宅价格大幅上涨，均价达36248元/平方米。
• 住宅市场供需表现不一，河西板块库存去化周期约26个月，城北板块约54个月。

3. 重点发展区域

• 江北新区：国家级新区，规划面积2451平方公里，重点发展智能制造、科技创新、绿色生态等。
• 南部新城：定位为交通枢纽、现代金融、软件产业和居住为主，规划面积66平方公里。
• 河西新城：南京新城市中心，规划为国际性城市中心，发展重点为商业、商务、文化、旅游等。
• 青龙山国际生态新城：主打智慧生态，规划面积270万平方米住宅。

4. 轨道交通规划

• 地铁建设：包括1号线北延线、2号线西沿线、3号线三期、4号线一期及二期、5号线、6号线、7号线等，计划在2016-2020年间陆续建设。
• 有轨电车：江心洲有轨电车和河西新城南部有轨电车2号线规划开建。
• 交通影响：轨道交通将极大提升区域发展潜力，改善居民出行条件。

5. 住宅市场供需

• 城中板块：库存面积34.02万方，去化周期约11个月。
• 河西板块：库存面积369.79万方，去化周期约26个月。
• 城东板块：库存面积92.68万方，去化周期约25个月。
• 城北板块：库存面积611.61万方，去化周期约54个月。
• 城南板块：库存面积34.02万方，去化周期约11个月。

结论与建议

• 南京作为长三角地区的重要城市，具备良好的经济发展基础和城市规划前景。
• 各房地产板块发展不均衡，河西、城南等区域发展潜力大，但需注意市场供需变化。
• 轨道交通建设将显著提升区域吸引力，尤其是南部新城和江北新区。
• 城市更新和旧城改造持续推进，未来将释放更多发展机会。
• 建议关注重点发展区域，如南部新城、河西新城、江北新区及青龙山国际生态新城，同时考虑市场需求和土地供应情况，合理布局项目。