20220619-国金证券-地产行业专题报告_三问房地产市场销售复苏情况_19页_2mb

报告摘要

房地产市场销售复苏情况分析报告总结

核心内容

本报告分析了2022年房地产市场销售复苏情况，从政策效果、城市与项目分化、房企表现、市场复苏力度及政策调控走向等方面展开讨论。总体来看，市场在系列政策支持下出现企稳迹象，但全年销售规模预计仍为负增长，且复苏力度较弱。

主要观点

市场销售企稳迹象明显
- 2022年5月全国商品房销售金额环比增长29.7%，同比减少37.7%（降幅较4月收窄8.9pct）。
- 高频数据显示，2022年第25周（6月11日-6月17日）40城新房和17城二手房均出现单周同比为正的情况。
- 高能级城市如上海恢复较快，成交量V型反弹；而三四线城市成交量仍处于低位。
城市与项目分化明显
- 一线城市和二线城市复苏迹象更明显，三四线城市复苏较弱。
- 改善型产品去化率高于刚需产品，上海、杭州、郑州等重点城市核心区项目表现突出。
房企销售复苏表现分化
- 百强房企三季度销售金额预计回正，全年同比-21%。
- 在2H21和1H22积极拿地的房企，如建发、滨江、绿城等，销售复苏力度更大。
- 头部央企国企销售规模降幅普遍在8%-16%，高于行业平均水平。
市场复苏为弱复苏
- 全年销售规模预计同比下降约11.3%，房价仍处于近三年低位。
- 在经济稳增长背景下，调控政策不会转向，仍以宽松为主。
投资建议
- 首推改善型房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团，有望在复苏中实现弯道超车。
- 稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华润置地。
- 高弹性选择优质民营房企，如碧桂园、旭辉控股等，估值处于历史底部，有望实现困境反转。

关键信息

数据表现：2022年5月商品房销售金额环比+29.7%，同比-37.7%；第25周40城新房成交面积环比+40.9%，同比+0.8%；17城二手房成交面积环比+14.8%，同比+6.3%。
城市分化：一线城市销售同比-37.9%，二线城市同比-35.5%，三四线城市同比-54.6%。
项目分化：上海、杭州、郑州等城市核心区改善项目去化率高达100%，外围刚需项目去化率不足50%。
房企资金改善：房企到位资金环比+14.7%，销售回款效率提升，为下半年推货提供支持。
销售预测：百强房企全年销售金额预计同比下降21%，建发同比+1.2%，滨江同比-1.2%。
政策基调：调控政策短期内仍以宽松为主，地方政府依赖土地财政，不会轻易收紧。

图表目录（关键数据）

图表1：全国商品房月度销售金额及同比走势
图表2：40城周度新房成交面积及同比增速
图表3：17城二手房成交面积及同比增速周度
图表4：一线城市周度新房成交面积
图表5：二线城市周度新房成交面积
图表6：三四线周度新房成交面积
图表7：上海市周度新房成交面积
图表8：芜湖市周度新房成交面积
图表9：莆田市周度新房成交面积
图表10：上海市2022年6月新开盘项目去化情况
图表11：杭州市2022年6月新开盘项目去化情况
图表12：郑州市2022年5-6月新开盘项目去化情况
图表13：房地产开发企业月度到位资金及同比走势
图表14：百城银行房贷利率及放款周期走势
图表15：全国重点20城商品住宅供应面积及各季度供货占全年比例
图表16：百强房企销售乐观、中性、悲观假设下各参数设置
图表17：百强房企销售乐观、中性、悲观假设下销售金额情况
图表18：2021年下半年至今权益拿地金额前20房企
图表19：全国重点城市2022年3-5月首开去化率
图表20：2022年1-6月滨江集团在杭州的典型项目开盘去化情况
图表21：典型房企三四季度销售金额预测参数设置
图表22：典型房企2022年销售金额预测
图表23：2017-2022年全国商品房月度销售面积
图表24：预计2022年全年商品房销售面积同比下降11.3%
图表25：全国商品房销售面积及销售均价单月走势
图表26：70大中城市新建商品住宅价格环比
图表27：70大中城市二手住宅价格环比
图表28：地方本级财政收入单月值及月度同比
图表29：地方本级国有土地使用权出让收入累计值及同比
图表30：全国300城月度累计供求及同比走势
图表31：全国300城宅地月度成交溢价率&流拍率走势
图表32：A股地产PE-TTM
图表33：港股地产PE-TTM
图表34：港股物业股PE-TTM
图表35：覆盖公司估值情况

风险提示

宽松政策对市场提振不佳，若政策效果不及预期，市场销售可能长期低迷。
三四线城市恢复力度较弱，缺乏棚改等刺激因素。
多家房企出现债务违约，可能对市场信心造成冲击，影响行业良性循环。

结论

房地产市场在政策支持下出现复苏迹象，但全年销售规模仍为负增长，整体复苏力度较弱。市场分化明显，高能级城市和改善型产品复苏较快，而三四线城市和刚需项目复苏缓慢。在政策宽松和市场逐步复苏的环境下，房地产板块有望迎来新的行情，改善型房企和头部国企央企具备较好投资价值，而民营房企则需关注其债务风险和市场恢复情况。

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