20220303-亿翰智库-房地产行业研究_郑州先行_谁将是房地产行业的救市主__8页_1mb

郑州房地产政策调整与行业前景分析总结

核心内容

本文围绕郑州市出台的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》展开分析，探讨其对房地产行业的潜在影响及未来发展趋势。政策内容涵盖需求端和供给端，旨在通过双向发力提振市场信心，稳定行业秩序。

主要观点

• 政策导向：郑州政策标志着“认房认贷”调整的开端，具有一定的预示性和参考价值。
• 市场现状：2022年2月，房企销售数据持续低迷，多数企业业绩同比大幅下滑，市场信心缺失。
• 政策效果：政策虽具现实意义，但受限于“房住不炒”底线，不会出现无约束的宽松。
• 并购前景：当前并购行为以自救为主，央企国企为主导，但市场回暖仍为并购潮爆发的前提。

关键信息

一、郑州政策调整内容

1. 支持合理住房需求

   • 提供共有产权房、购房补贴、保障性租赁住房及定期面积补贴。
   • 重点保障大学生在郑安居。

2. 改善住房市场供给

   • 根据去化周期调整新增商品住宅供给。
   • 土拍保证金比例下调至20%，土地出让金可在成交后一年内分期缴纳。
   • 实行“限房价、竞地价”土地拍卖规则。

3. 加大信贷融资支持

   • 对困难企业进行贷款展期、续贷。
   • 加大企业并购贷款支持。
   • 下调住房贷款利率，对已结清贷款的家庭再购房享受首套房政策。

4. 推进安置房建设和转化

   • 实施安置房建设三年行动，鼓励货币化安置。
   • 对未开工安置房鼓励选择货币化安置。
   • 对已建安置房中非自住部分，政府回购、回租转化为保障性租赁住房或共有产权房。

5. 优化房地产市场环境

   • 规范市场秩序，加强销售价格管理。
   • 提高政务服务水平，便利交易。
   • 强化网络舆情引导与管控。

二、郑州政策的后续演绎

1. 政策代表性

   • 郑州作为河南省省会，具有特殊性和代表性，其政策可能为其他城市提供参考。

2. 供需并举，宽严相济

   • 政策在供需两端均有宽松措施，但同时坚守底线，如预售资金监管政策不会放松。

3. 因城施策，因企施策

   • 不同城市、企业情况不同，政策需因地制宜，郑州的政策难以完全复制。

4. 政策预期

   • 随着两会临近，预计会有更多宽松政策出台，关注330节点前后市场走势。

三、并购潮与风险化解

1. 并购现状

   • 并购行为以自救为主，主要发生在资金方与房企、房企之间。

2. 收购主体

   • 央企国企为主，但其持续性仍有疑问，受市场行情和资产质量影响。

3. 机构参与

   • 信托、基金、AMC等机构是否参与尚不确定，需满足资产质量、回报率、退出机制等条件。

4. 风险化解能力

   • 并购难以全面化解行业风险，需依赖市场回暖和企业自身经营改善。

结论

郑州政策的出台标志着房地产行业政策松绑的开始，虽不能立即扭转市场颓势，但为行业注入了信心。市场低迷背景下，政策效果受限于“房住不炒”底线，且需配合需求端政策才能有效提振。并购行为虽有增加，但更多为自救性质，能否形成大潮仍取决于市场回暖程度。最终，行业风险的化解仍需企业自身努力，政策支持仅为辅助手段。