房地产行业专题研究报告：供给不足之下，我们如何看待地产政策演绎与板块机会？-20210817-中泰证券-19页_1020kb

报告摘要

评级总结：房地产板块β机会显现，建议增持

核心内容

本报告由中泰证券分析师陈立撰写，认为当前房地产市场的核心矛盾在于土地及商品房市场的供给不足，而房企在集中供地制度下悲观的利润率预期以及持续收紧的融资环境，导致拿地意愿和能力双方面走弱，制约了企业增加供应的效果。报告指出，当前集中供地制度优化只是供给端政策优化的开始，融资政策存在修复空间，利润率与杠杆率的边际改善将驱动龙头房企ROE水平的修复，进而推动板块估值回升。因此，建议关注房地产开发板块的β机会，推荐行业龙头房企万科、保利、新城控股及港股绿城中国，关注优质成长型房企金地集团。

主要观点

当前市场矛盾：土地及商品房市场供给不足是当前房地产行业的主要矛盾。
集中供地制度优化：第一轮集中供地后，房企拿地预期与地方供地计划出现明显错配，市场热度与溢价率不符，地价高企。
融资政策收紧影响：融资政策持续收紧导致房企现金流恶化，进一步削弱了拿地能力。
政策宽松信号：房地产政策宽松的信号来自房价变化和地产投资与固定资产投资的增速差。
估值与ROE关系：龙头房企的PB与ROE变化方向基本一致，当前市场对房地产板块的悲观主要源于对未来ROE水平的担忧。
未来机会展望：在融资政策修复及土拍制度优化的背景下，龙头房企ROE有望回升，板块估值将有改善空间。

关键信息

行业概况

上市公司数量：128家
行业总市值：19,502亿元
行业流通市值：9,555亿元

重点公司数据

公司名称	股价（元）	EPS（2019）	EPS（2020）	EPS（2021E）	EPS（2022E）	PE（2019）	PE（2020）	PE（2021E）	PE（2022E）	评级
绿城中国	10.4	1.04	1.24	1.53	1.96	8.3	7.0	5.7	4.4	买入
万科A	23.12	3.57	3.83	4.14	4.75	6.5	6.0	5.6	4.9	买入
保利地产	12.2	2.35	2.66	2.94	3.19	5.2	4.6	4.1	3.8	买入
新城控股	36.55	6.76	8.21	9.83	11.33	5.4	4.5	3.7	3.2	买入

土地市场分析

上半年市场：溢价率下行，但地价仍高企，起拍价格持续上升，部分城市限价政策严格，导致房企盈利能力受限。
下半年市场：供地计划增加，但拿地需求转冷，流拍率快速上升，反映市场供需逆转。
土拍制度优化：地价回落、流拍率上升，为房企提供一定的拿地利润空间。

融资与现金流

融资收紧：国内贷款及按揭资金来源增速放缓，房企现金流恶化。
债务压力下降：2021年下半年债务到期规模下降，房企经营方向转向稳健增长。
土储下降：房企土储规模持续下降，导致销售规模与现金流状况恶化。

政策预期与估值

政策宽松信号：房价下行、地产投资增速低于固定资产投资时，供给侧政策有望宽松。
估值中枢下移：房地产板块PE与PB自2015年以来持续下移，反映市场对行业盈利能力的担忧。
相对PB与ROE：龙头房企PB与ROE变化方向一致，当前市场对ROE的悲观预期是估值下行的主要原因。

投资建议

推荐标的：万科、保利、新城控股、港股绿城中国。
关注标的：金地集团。
投资逻辑：集中供地制度优化、融资政策修复、ROE回升，将推动板块估值提升。

风险提示

融资环境收紧超预期：可能对房企增速及盈利能力产生负面冲击。
地产政策收紧超预期：热点城市调控政策不确定性可能影响销售与拿地。
数据滞后或不及时：可能影响分析的准确性。

图表目录（摘要）

图表1：全国100个大中城市住宅类用地成交溢价率
图表2：全国销售均价及百城宅地地价
图表3：百城宅地起拍地价及同比增速
图表4：三四线城市拿地情况
图表5：三四线城市宅地均价及溢价率
图表6：首批集中供地供应量及占全年供地计划比例
图表7：三四线城市供地上下半年分布情况
图表8：地方政府债及城投债到期规模
图表9：地方政府基金性收入及支出
图表10：100大中城市未成交土地数量及占比
图表11：国内贷款及按揭资金来源同比增速
图表12：商品房销售额及预收款同比增速
图表13：销售面积增速及新开工面积增速
图表14：房地产行业信用债到期规模
图表15：房企带息债务与存货增速
图表16：存货/(预收账款+合同负债)
图表17：房地产行业信用债违约规模
图表18：销售与开发投资增速对比
图表19：全国商品房均价及同比增速
图表20：房地产新开工及竣工面积单月增速
图表21：房地产开发投资单月增速
图表22：房地产开发投资及新开工面积单季度同比增速
图表23：中信开发指数、万得全A累计涨幅
图表24：中信住宅物业开发行业PE
图表25：中信住宅物业开发行业PB
图表26：龙头房企ROE与相对PB
图表27：龙头房企ROE与拆解
图表28：龙头房企归属母公司净利润率

投资评级说明

股票评级：买入（预期相对基准指数涨幅>15%）、增持（预期相对基准指数涨幅5%~15%）、持有（预期相对基准指数涨幅-10%~+5%）、减持（预期相对基准指数跌幅>10%）。
行业评级：增持（预期对基准指数涨幅>10%）、中性（预期对基准指数涨幅-10%~+10%）、减持（预期对基准指数跌幅>10%）。
基准指数：A股以沪深300为基准，港股以摩根士丹利中国指数为基准，美股以标普500或纳斯达克指数为基准。