20220428-国盛证券-固定收益点评_一季报观察_疫情下公募REITs表现分化_9页_894kb

固定收益点评总结

核心内容概述

本文分析了2022年第一季度首批基础设施公募REITs的业绩表现、现金流状况、运营稳定性及分红情况，指出不同资产类型的表现差异及影响因素。

主要观点

1. Q1业绩表现分化

• 高速公路类REITs：受疫情影响，3只高速公路类REITs（浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、华夏越秀REIT）均未达募集说明书预测，EBITDA分别低于预期4.92%、15.51%、6.72%。
• 园区类REITs：表现较为稳健，其中东吴苏园产业REIT超预期26.26%，华安张江光大REIT超预期16.79%，建信中关村产园REIT超预期14.98%。博时蛇口产园REIT受租金回款放缓及疫情影响，低于预期2.22%。
• 仓储物流类REITs：红土盐田港REIT超预期13.53%，中金普洛斯REIT超预期6.92%，整体运营良好。
• 生态环保类REITs：富国首创水务REIT低于预期13.60%（季节性影响），中航首钢绿能REIT超预期20.03%（收入成本分布不均）。

2. 现金流情况分化

• 11只REITs的可供分配现金流表现不一，与募集说明书预测值的四分之一相比，5只超额完成，6只低于预期。
• 建信中关村产园REIT完成度最高，达123.75%，主要得益于出租率高于预期及初期现金储备。
• 平安广州广河REIT完成度最低，为67.66%，主要受疫情影响及资本开支影响。
• 红土盐田港REIT完成度为113.60%，出租率表现优于预期。

3. 运营稳定性差异

• 产权类REITs（如园区类、仓储物流类）运营较为稳定，表现优于特许经营权类。
• 特许经营权类REITs（如高速公路、生态环保类）一季度运营情况有所下降，部分项目因疫情或季节性因素导致收入与EBITDA下降。

4. 分红情况

• 产权类REITs上市以来实际分红率在2.45%-2.69%区间，相对稳定。
• 特许经营权类REITs实际分红率分化较大，其中中航首钢绿能REIT达14.07%，富国首创水务REIT为7.16%，沪杭甬杭徽REIT为4.05%，平安广交投REIT为5.84%。
• 若以当前二级市场价格（2022年4月27日）计算，产权类REITs年化分红率在3.69%-4.48%，特许经营权类REITs年化分红率在9.24%-18.06%。

关键信息

业绩表现

• 超预期：东吴苏园产业REIT（26.26%）、华安张江光大REIT（16.79%）、建信中关村产园REIT（14.98%）、红土盐田港REIT（13.53%）、中金普洛斯REIT（6.92%）。
• 低于预期：平安广州广河REIT（15.51%）、华夏越秀REIT（6.72%）、富国首创水务REIT（13.60%）、博时蛇口产园REIT（2.22%）。

现金流完成度

• 最高：建信中关村产园REIT（123.75%）、红土盐田港REIT（113.60%）、华安张江光大REIT（112.50%）。
• 最低：平安广州广河REIT（67.66%）、博时蛇口产园REIT（70.07%）。

分红情况

• 产权类REITs：实际分红率稳定，年化分红率在3.69%-4.48%。
• 特许经营权类REITs：年化分红率较高，但受本金返还影响，需谨慎评估。

风险提示

• 政策不及预期
• 项目运营超预期
• 披露口径偏差

结论

总体来看，首批基础设施公募REITs在2022年一季度表现分化，园区类和仓储物流类运营较为稳健，而高速公路和生态环保类受疫情影响或季节性因素影响较大。投资者在选择REITs时需结合资产类型、运营情况及分红表现综合考虑，同时注意相关风险。