20210523-开源证券-张江高科-600895.SH-公司信息更新报告_REITs落地利好存量资产盘活_国资背景实力雄厚_9页_1mb

张江高科（600895.SH）总结

核心内容

张江高科（600895.SH）是一家具有国资背景的高科技园区开发运营商，致力于打造科技投行，推动新型产业地产营运、高科技产业整合及科技金融集成服务。公司凭借其在张江科学城的布局，特别是在“张江光大园”等基础设施项目上的进展，获得了公募REITs项目的批准，有助于进一步盘活存量资产，拓展资本市场融资渠道。此外，公司通过下属合营企业的金融资产增值，显著提升了2020年的归母净利润，显示出其多元化业务模式的盈利能力。

主要观点

• 战略转型：公司正从传统产业地产开发商转型为科技地产商，强调“空间服务商+时间合伙人”的理念，致力于成为国内高科技园区开发运营的领跑者。
• REITs项目落地：公司获得REITs注册批复，为盘活存量资产提供新途径，推动张江科学城建设。
• 业绩增长来源：2020年归母净利润大幅增长213%，主要得益于合营企业持有的金融资产增值。
• 业务结构：公司收入主要来源于房地产租赁和开发业务，分别占比94%和1%。
• 财务预测：2021-2023年归母净利润预计为13.23亿元、14.45亿元、15.42亿元，对应EPS分别为0.85元、0.93元、1.00元，PE分别为21.8倍、20.0倍、18.7倍，维持“买入”评级。

关键信息

项目概况

• 张江光大园：位于上海集成电路设计产业园，项目总建面5.09万平米，由子公司上海光全持有。
• 待开发项目：截至2020年末，公司待开发项目建面达104万平米，包括集电港、欣凯元、中区、张江西北区等。
• 在建项目：在建项目建面达166万平米，主要集中在集电港和中区，涉及商办、科研办公、租赁住宅等业态。

财务表现

• 2020年营收：7.79亿元，同比减少47.2%，主要因房地产销售收入减少及租金减免。
• 2020年归母净利润：18.22亿元，同比增长213%，主要由金融资产增值贡献。
• 毛利率与净利率：2020年毛利率为55.1%，净利率高达233.8%，显示公司盈利能力强劲。

盈利预测

风险提示

• 行业销售波动可能影响公司业绩。
• 政策调整（如利率上升、税收收紧）可能增加经营风险。
• 融资环境收紧可能加剧流动性压力。
• 产业投资业务可能出现经营恶化，影响投资收益。

附：财务指标摘要

资产负债表（单位：亿元）

财务比率

营业现金流（单位：亿元）

投资建议

张江高科凭借其国资背景、科技投行战略及REITs项目的落地，展现出较强的资产运营能力和市场潜力。当前PE估值处于合理区间，公司未来三年业绩预计稳步增长，维持“买入”评级。投资者应结合自身风险承受能力和投资目标，审慎决策。