20221121-东兴证券-房地产第46周周报_销售继续走弱_预售资金监管得到优化_21页_1mb

房地产第46周周报总结

核心内容

本周房地产市场整体表现分化，A股地产板块涨幅弱于大盘，H股地产板块则表现强劲，涨幅高于大盘。政策层面，预售资金监管政策优化，重点二线城市成都和西安继续放松限购，显示出对房地产行业的支持态度。

主要观点

• 市场行情：A股地产指数本周涨幅为0.23%，弱于中证A股的0.53%涨幅；H股地产指数本周涨幅达6.47%，高于恒生指数的3.85%涨幅。
• 新房销售：新房销售继续走弱，29城商品房累计销售面积同比-25.7%，较上月同比-13.8%有所扩大。一线城市、二线城市和三四线城市新房销售同比分别-19.5%、-23.2%和-35.8%。
• 二手房销售：二手房销售回落，12城二手房成交面积同比10.1%，较上月同比26.2%明显下降。一线城市、二线城市和三四线城市二手房销售同比分别为5.2%、6.5%和27.6%。
• 土地市场：土地市场供需两弱，100大中城市本年累计成交土地建面同比-13.0%，土地成交总价同比-32.3%。各线城市土地成交溢价率普遍偏低，一线城市为0.0%，二线城市为0.8%，三线城市为3.7%。
• 政策优化：本周政策层面释放积极信号，银保监会、住建部、央行联合发布预售资金监管优化政策，允许商业银行以保函置换预售监管资金。成都和西安继续放松限购政策，支持改善性购房需求。

关键信息

1. 市场行情

• A股地产指数：本周涨幅0.23%，上周涨幅10.24%；近12周累计涨幅-4.24%。
• H股地产指数：本周涨幅6.47%，上周涨幅23.77%；近12周累计涨幅-10.29%。
• A股大盘：本周涨幅0.53%，上周涨幅0.20%；近12周累计涨幅-7.00%。
• H股大盘：本周涨幅3.85%，上周涨幅7.21%；近12周累计涨幅-10.80%。

2. 新房销售

• 29城商品房累计销售面积：同比-25.7%，较上月同比-13.8%有所扩大。
• 一线城市：新房销售同比-19.5%，较上月同比-4.3%。
• 二线城市：新房销售同比-23.2%，较上月同比-15.0%。
• 三四线城市：新房销售同比-35.8%，较上月同比-18.3%。

3. 二手房销售

• 12城二手房成交面积：同比10.1%，较上月同比26.2%明显回落。
• 一线城市：二手房销售同比5.2%，较上月同比27.2%。
• 二线城市：二手房销售同比6.5%，较上月同比27.9%。
• 三四线城市：二手房销售同比27.6%，较上月同比19.6%。

4. 土地市场

• 100大中城市土地成交建面：本年累计同比-13.0%，上周累计同比-12.8%。
• 土地成交溢价率：本周为2.6%，较上周2.3%略有上升。
• 土地成交总价：本年累计同比-32.3%，上周累计同比-32.4%。

5. 政策情况

• 11月14日：银保监会、住建部、央行联合发布预售资金监管优化政策，支持优质房企合理使用资金。
• 11月17日：成都市优化限购政策，区域限购松绑，支持非户籍、无社保居民家庭购房。
• 11月19日：西安市放松二孩及以上家庭限购政策，支持改善性住房需求。

投资策略

1. 高信用龙头央企：推荐保利发展，其全国化和综合化发展能力突出，信用优势明显，有望在市场回暖时抢占先机。
2. 优质地方国企：建议持续跟踪越秀地产，其深耕高能级区域，兼具业绩稳定性和成长性，有望在行业出清中实现赶超。
3. 经营稳健的民营房企：建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园，其在政策支持下，有望获得金融机构重点支持，市场信心有望逐步恢复。

风险提示

• 行业政策落地不及预期
• 盈利能力继续下滑
• 销售不及预期

分析师简介

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。

分析师承诺

• 所有观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果。
• 引用信息已注明出处，力求客观、公正。

行业评级体系

• 行业评级：看好（相对强于市场基准指数收益率5%以上）、中性（介于-5%至+5%）、看淡（相对弱于市场基准指数收益率5%以上）。

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