战胜NCP·企业运营及风控宝典之房地产篇_25页_976kb

战胜 NCP·企业运营及风控宝典之房地产篇总结

一、疫情防控期间房地产企业延期交房的法律问题及操作指引

核心内容

疫情对房地产企业延期交房的影响主要体现在施工进度受阻、审批验收延迟等方面。若疫情构成不可抗力，开发商可主张顺延交房期限，免除违约责任。

主要观点

• 疫情是否构成不可抗力：疫情及政府防控措施具有不可预见、不可避免、不可克服的性质，构成不可抗力。
• 不可抗力适用情形：
  • 政府延迟复工导致施工人力短缺；
  • 施工单位为防控疫情采取停工或分散施工措施；
  • 疫情导致运输、采购等成本增加或供应中断。
• 免责期间认定：
  • 以政府管制措施期间和合同约定的合理顺延期间为准；
  • 企业自行停工的，需结合政府文件和企业措施材料确定顺延期间。
• 开发商应对措施：
  • 核查合同，特别是不可抗力条款；
  • 通知业主并收集相关证据；
  • 评估延期天数和财务影响。

关键信息

• 证据收集：包括政府文件、施工方通知、运输成本证明、人员隔离证明等；
• 告知义务：应通过书面形式履行，推荐使用EMS邮寄，避免使用其他快递；
• 示范模板：提供延期交房告知函模板，需注明具体时间、依据文件及免责理由。

二、疫情防控期间房地产企业与施工单位之间的法律问题及操作指引

核心内容

疫情对施工合同履行产生重大影响，可能涉及工程款支付、工期延误、索赔及合同解除等法律问题。

主要观点

• 工程款支付问题：若因疫情导致融资困难，开发商不能单方免责，需与施工单位协商；
• 工期延误处理：
  • 政府管控导致的开工、复工延迟可顺延工期；
  • 企业应及时通知并提交相关证明；
  • 索赔需合理，不可抗力影响明确；
• 合同解除情形：
  • 若疫情导致合同目的无法实现，可解除合同；
  • 解除合同需通知并提供不可抗力证明；
  • 索赔项目包括停工费用、人工工资、赶工费用等。

关键信息

• 索赔项目：包括停工费用、工资、赶工费用、材料上涨、防疫费用等；
• 证据固定：建议通过公证方式固定通知和证明材料；
• 通知时限：一般为3-10日，疫情结束后应及时反馈；
• 示范模板：提供不可抗力解除合同通知、不可抗力顺延履行通知、情势变更通知等模板。

三、疫情防控期间业主“断供”相关问题及操作指引

核心内容

疫情可能导致业主无力偿还贷款，房地产企业需应对业主断供风险，尤其是担保责任和产权登记等问题。

主要观点

• 业主断供免责：业主不能以疫情为由免除还款义务，除非因疫情导致收入中断；
• 银行减免政策：银行可酌情减免罚息和复利，但企业仍需在原保证期间内承担担保责任；
• 转他项权证延期：可依据不可抗力主张顺延办理时间；
• 法院强制措施应对：企业应及时采取解除合同、执行异议或和解等措施减少损失。

关键信息

• 不可抗力通知书：可用于转他项权证延期，需附政府文件；
• 建议措施：及时与银行沟通，签订补充协议，收集相关证据；
• 风险防范：对可能断供的业主进行梳理和预警。

四、房地产开发企业其他问题

核心内容

疫情对房地产企业的其他运营环节也产生影响，如土地出让金缴纳、签约、产权登记及保修义务等。

主要观点

• 土地出让金缴纳：可申请顺延缴纳时间，部分城市允许分期缴纳；
• 签约延迟处理：若因疫情无法签约，可主张不可抗力顺延，恢复后应及时履行；
• 产权登记延迟：若因疫情导致政府部门延迟办理，开发商可顺延，但需及时通知业主；
• 保修义务履行：若因疫情导致无法履行，可在措施解除后及时维修，避免违约。

关键信息

• 土地出让金：可分期缴纳，不计滞纳金；
• 签约延迟：需及时通知业主变更签约时间；
• 产权登记：需收集因疫情导致无法办理的证明；
• 保修义务：需及时履行并保留相关证据。

总结要点

1. 不可抗力认定

• 疫情及其防控措施可构成不可抗力；
• 但需证明疫情与合同履行障碍之间存在因果关系。

2. 延期交房

• 可主张顺延交房，但需提供政府文件、施工方通知等证据；
• 企业需履行书面告知义务，优先使用EMS邮寄。

3. 施工合同履行

• 需及时通知施工单位，固定证据，合理索赔；
• 疫情影响下的合同解除需提供不可抗力证明。

4. 业主断供应对

• 业主不能以疫情为由免除还款义务，但可申请延期；
• 企业需与银行沟通，签订补充协议，规避担保风险。

5. 其他运营问题

• 土地出让金可申请顺延；
• 签约、产权登记、保修义务均需结合疫情情况合理处理；
• 企业应主动沟通、及时应对、妥善留存证据。

附：关键操作模板

• 延期交房告知函：用于通知业主延期交房；
• 不可抗力解除合同通知书：用于合同解除；
• 不可抗力顺延履行通知书：用于顺延合同履行；
• 情势变更通知书：用于协商合同变更或减免。

备注：本总结基于2020年疫情背景，结合法律条文和实务操作，旨在为房地产企业在疫情期间的运营及风控提供参考。