恒大研究院-未来中国房地产市场空间有多大-20191011-29页_1mb

报告摘要

本报告分析了中国房地产市场在政策调控和经济发展的背景下，进入平稳发展新阶段，并预测了未来十年房地产市场的发展趋势和空间。报告指出，房地产市场将从总量扩张转向总量稳定，同时呈现明显的区域分化，住房需求将向一二线城市和主要城市群集中。

房地产市场进入平稳发展新阶段
- 房地产行业已告别高增长阶段，进入提质降速、平稳发展的高质量发展阶段。
- 2019-2030年，全国商品住房需求年均约为11.7亿平方米，超过2013年全国商品住房销售面积。
- 城镇常住人口增长、居住条件改善和城市更新改造是支撑未来十年房地产市场空间的三大需求。
自住需求成为市场主要支撑
- 自住需求主要由城镇人口增长、城市更新改造和居住条件改善三方面驱动。
- 城镇人口增长需求占总需求的41.4%，其中99.8%来自农村人口进城，0.2%来自自然增长。
- 居住条件改善需求占比最高，达53.2%，并将在2020年后成为主要需求来源。
区域分化明显，需求向高能级城市集中
- 一线城市住房需求占比将提升至8.6%，二线城市占比37.5%，三四线城市占比53.9%。
- 一线城市需求主要受益于居住条件改善，二线城市受益于人口增长，三四线城市因人口净流出和需求漏损需求占比下降。
- 未来住房需求将集中于19大城市群，其中东部沿海城市群占比最高。
政策导向与市场变化
- “房住不炒”政策推动房地产市场回归自住需求，抑制投机行为。
- 棚改货币化安置红利逐步退出，城市更新改造成为新需求来源。
- 房地产融资收紧，市场进入长期平稳发展阶段。

城镇化推进
- 2018年城镇化率59.6%，预计未来十年年均提升1个百分点。
- 城镇化率仍低于发达国家，仍有较大增长空间。
城市间人口迁移增加
- 城-城流动人口占比从20.8%上升至37.9%。
- 经济发展不平衡推动人口从欠发达城市向较发达城市迁移。
住房消费升级
- 住房消费从“有房住”向“住好房”转变，表现为观念、区域和品牌升级。
- 一线城市中，90-140平方米户型占比提升，体现居住品质需求。
居住条件改善
- 城镇家庭成套率仅85%，仍有较大改善空间。
- 主力置业人口年龄中枢上移，改善需求增加。
经济增长带动住房消费
- 居住消费与经济发展水平匹配，我国居民居住消费/GDP稳定在5.4-6.6%。
- 人均GDP低但增速快，未来增长空间大。
家庭结构小型化
- 我国家庭户均人数下降，1-2人家庭占比增加。
- 传统大家庭减少，单亲和核心家庭增加，推动住房需求增长。

全国住房需求
- 2019-2030年，年均商品住房需求为11.7亿平方米，占总需求的99.7%。
- 城镇常住人口增长需求为5.2亿平方米，城市更新改造需求为0.7亿平方米，居住条件改善需求为6.7亿平方米。
区域需求分布
- 一线城市需求占比8.6%，二线城市占比37.5%，三四线城市占比53.9%。
- 未来住房需求将集中在19大城市群，其中东部沿海、中部、西南部城市群占比分别为51.5%、24.2%、14.9%。
城市群分类
- 第一梯队：长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛，年均需求1-2.1亿平方米，占全国8.7-17.7%。
- 第二梯队：中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中，年均需求0.26-0.56亿平方米，占全国2.2-4.8%。
- 第三梯队：哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄，年均需求0.24亿平方米以内，占全国比重不高于2.1%。