房地产行业专题报告_未来中国房地产市场空间有多大_29页_3mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

恒大研究院发布的《未来中国房地产市场空间有多大》报告，分析了中国房地产市场在政策调控、人口迁移、城镇化推进、家庭结构变化、住房消费升级及经济增长等因素影响下的发展趋势。报告指出，房地产市场已从高增长阶段转向平稳发展新阶段，未来十年市场空间依然广阔，但区域分化明显，需求集中于一二线城市和主要城市群。

主要观点

1. 房地产进入平稳发展新阶段

• 房地产市场已告别总量快速扩张，进入提质降速的高质量发展阶段。
• 政策导向明确，“房住不炒”政策推动住房销售回归自住需求中枢。
• 棚改货币化安置红利逐步退出，城市更新改造需求增加，住房市场进入改善时代。

2. 房地产市场空间稳固十年以上

• 未来十年，全国自住房需求年均11.7亿平方米，高于2013年全国商品住房销售面积。
• 需求主要由城镇常住人口增长、居住条件改善和城市更新改造三类构成，分别占总需求的41.4%、53.2%和5.4%。
• 城镇化率提升、经济增长、家庭结构变化是支撑市场空间的主要因素。

3. 区域分化明显，需求向一二线城市和主要城市群集中

• 一线城市需求占比提升，主要受益于居住条件改善和保障房供应增加。
• 二线城市需求增长主要由省内人口流入推动，经济-人口比值大于1的区域吸引力强。
• 三四线城市需求占比下降，主要因人口净流出和需求漏损较多。

关键信息

1. 城镇化推进

• 我国城镇化率2018年为59.6%，仍处于快速发展阶段。
• 预计未来十年城镇化率年均提升1个百分点，年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。
• 城镇化率与发达国家相比仍有较大差距，如1868年的英国、1910年的德国等。

2. 人口迁移增加

• 城-城流动人口占全国流动人口比例从20.8%上升至37.9%。
• 未来人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群聚集。

3. 住房消费升级

• 住房消费从解决“有房住”转向追求高品质、便利化和品牌化。
• 2019年一季度，百强房企商品房市场份额超七成，品牌房企成为主流。
• 90-140平方米改善户型占比提升，反映住房质量改善需求增加。

4. 居住条件改善

• 城镇家庭成套率仅为85%，仍有较大改善空间。
• 主力置业人口年龄中枢上移，改善需求占比提升，35-60岁群体成为主要改善需求来源。
• 居住支出占比从4.8%上升至24%，反映居住需求持续增长。

5. 经济增长带动住房消费

• 居民居住消费/GDP稳定在5.4-6.6%，与经济发展水平匹配。
• 1985至2018年，城镇居民吃穿用支出占比下降，居住支出占比上升。
• 我国人均GDP仅为美国的1/6、日本的1/4，增长空间较大。

6. 家庭结构小型化

• 我国家庭户均人数由3.24人下降至2.99人，1-2人家庭户占比提升。
• 婚姻观念变化、离婚率上升、子女自立门户等导致家庭规模小型化。
• 未来家庭小型化将推动更多住房需求。

区域分化趋势

1. 需求向一二线城市集中

• 一线、二线、三四线城市年均住房需求分别为1.0亿平、4.4亿平、6.3亿平。
• 一线和二线城市需求占比分别提升4.4个百分点，三四线城市下降8.8个百分点。
• 一线城市人均住房面积较低，改善需求空间大；二线城市受益于人口流入，需求持续增长。

2. 需求向主要城市群集中

• 19大城市群将提供全国大部分房地产市场需求。
• 城市群分为三梯队：第一梯队（长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛）年均需求1-2.1亿平，占全国8.7-17.7%。
• 第二梯队（中原、滇中、关中平原等）年均需求0.26-0.56亿平，占全国2.2-4.8%。
• 第三梯队（哈长、天山北坡等）年均需求在0.25亿平以内，占全国比重不高于2.1%。

风险提示

• 房地产政策超预期收紧或放松。
• 房地产市场超预期波动。

结论

中国房地产市场将在“房住不炒”政策引导下，进入总量稳定、区域分化的新阶段。未来十年，市场空间依然巨大，但需求将主要集中在一二线城市和主要城市群。城镇化、家庭结构变化、住房消费升级和经济增长是支撑市场空间的关键因素，而三四线城市需求将因人口净流出和需求漏损逐步下降。