房地产行业专题报告：未来中国房地产市场空间有多大_30页_3mb

恒大研究院房地产市场研究报告总结

核心内容概述

恒大研究院发布的研究报告指出，中国房地产市场已从高速增长阶段进入平稳发展阶段，未来十年房地产市场将呈现总量稳定、区域分化的特点。核心观点围绕“房住不炒”的政策导向，分析了支撑房地产市场长期发展的六大因素，并预测了未来住房需求的结构变化及区域分布趋势。

主要观点

1. 房地产进入平稳发展新阶段

• 提质降速：房地产市场已告别高增长，进入高质量发展阶段。
• 政策引导：中央多次强调“房住不炒”，推动房地产市场回归自住需求中枢。
• 长效机制：房地产调控从短期政策向长效机制建设转变，强化地方主体责任。

2. 房地产市场空间依然巨大

• 三大需求支撑：城镇常住人口增长、居住条件改善、城市更新改造。
• 年均需求：2019-2030年全国商品住房年均需求为11.7亿平方米，高于2013年全国销售面积。
• 需求结构：
  • 城镇人口增长需求：年均5.2亿平方米，占比41.4%。
  • 居住条件改善需求：年均6.7亿平方米，占比53.2%。
  • 城市更新改造需求：年均0.7亿平方米，占比5.4%。

3. 区域分化明显

• 需求集中趋势：未来住房需求主要向一二线城市及主要城市群集中。
• 城市分化：
  • 一线城市需求占比：8.6%，年均需求1.0亿平方米。
  • 二线城市需求占比：37.5%，年均需求4.4亿平方米。
  • 三四线城市需求占比：53.9%，年均需求6.3亿平方米。
• 城市群分布：
  • 19大城市群占全国住房需求的80%以上。
  • 分为三梯队：第一梯队（长三角、长江中游、京津冀等）需求占比最高，第二梯队（中原、滇中等）次之，第三梯队（哈长、天山北坡等）最低。

关键信息

1. 城镇化推进

• 2018年城镇化率为59.6%，相当于1868年的英国、1910年的德国等。
• 未来十年城镇化率年均提升1个百分点，新增1300万农村人口转为城镇常住人口。

2. 人口迁移趋势

• 城-城流动人口占比从20.8%提升至37.9%，未来人口将持续向经济发达区域迁移。

3. 住房消费升级

• 观念升级：从解决“有房住”向追求高品质生活转变。
• 区域升级：人口向核心城市和大都市圈集中。
• 品牌升级：购房需求向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。
• 2019年一季度，百强房企市场份额超七成，全装修渗透率提升至23%以上。

4. 居住条件改善

• 城镇住房成套率仅85%，仍有较大提升空间。
• 20-60岁主力置业人口数量稳定在5.5亿人，其中35-60岁改善需求占比持续上升。

5. 经济增长带动住房消费

• 居民居住消费/GDP稳定在5.4-6.6%，且随经济发展水平提升而增长。
• 人均GDP仅为美国的1/6、日本的1/4，但实际GDP增速位居世界前列。

6. 家庭结构变化

• 家庭规模小型化，1-2人家庭户占比提升至42.8%。
• 2018年结婚率下降22.4%，离婚率上升22.7%，家庭结构向单亲核心家庭转变。

风险提示

• 房地产政策超预期收紧或放松。
• 房地产市场出现超预期波动。

图表说明（摘要）

• 图表1：房地产开发投资增速放缓。
• 图表2：中国城镇套户比（1978-2018）。
• 图表3：存量住房性质构成（2011-2017）。
• 图表4：主力置业人口及增速（1970-2018）。
• 图表5：主力置业人口中改善占比增加。
• 图表6：棚改货币化去库存测算。
• 图表7：2016年以来中央政治局会议房地产政策精神。
• 图表8：未来房地产市场三大需求及其支撑因素。
• 图表9：2020-2050年中国城镇化率预测。
• 图表10：全球城镇化率分布。
• 图表11：一二线城市城镇化率与人均GDP相关关系。
• 图表12：各省城镇化率与人均GDP相关关系。
• 图表13：居民购房观念升级进程。
• 图表14：2015年城镇家庭住房建筑年代分布。
• 图表15：典型城市90-140平户型占比提升。
• 图表16：中国未来人口预测（恒大研究院）。
• 图表17：中国未来人口预测（联合国）。
• 图表18：城镇主力置业人口年龄结构。
• 图表19：美国GDP增速与住房消费增速变化。
• 图表20：GDP与居民居住消费增速。
• 图表21：城镇居民消费支出结构变化。
• 图表22：中国GDP增长趋势。
• 图表23：中国经济增速与世界对比。
• 图表24：家庭平均规模变化趋势。
• 图表25：发达国家家庭平均规模。
• 图表26：家庭构成变化。
• 图表27：日本家庭规模随城镇化下降。
• 图表28：结婚率与离婚率变化趋势。
• 图表29：商品住房需求测算方法。
• 图表30：商品住房市场空间预测。
• 图表31：各类需求年均预测。
• 图表32：三大需求趋势变化。
• 图表33：一线、二线、三四线城市住房需求预测。
• 图表34：重点城市住房需求总量及占比。
• 图表35：一线城市人均收入与全国对比。
• 图表36：分线城市经济-人口比。
• 图表37：二线城市经济-人口比值。
• 图表38：全国住房需求区域分布。
• 图表39：19大城市群所在省份年均住房需求预测。

总结

恒大研究院的研究表明，房地产市场已进入提质降速、平稳发展的新阶段。未来十年，房地产市场仍具备较大的发展空间，主要由城镇化、人口迁移、住房消费升级、居住条件改善、经济增长和家庭结构变化六大因素支撑。其中，居住条件改善将成为主要需求来源，而需求将逐步向一二线城市和主要城市群集中，区域分化显著。研究强调，政策导向和市场机制将共同推动房地产市场的长期稳定发展。