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香港楼市缩量价跌：整固，非危机

核心内容

2026年7月，香港楼市出现成交量和价格的边际走弱，整体仍处于向上修复周期，但进入阶段性整固阶段。中金认为，当前房价调整是周期性整固，而非系统性危机。

主要观点

• 楼市景气度“刹车”：7月一手及二手私宅成交量环比下降60%与40%，创25年1月和25年5月以来的单月新低；中原私宅价格指数年内首次环比转跌，经纪人指数高位回落，显示房价加速上涨概率不高。
• 多重因素导致调整：包括季节性淡季、恶劣天气、世界杯活动、美联储加息预期提升、跨境资金监管加强等。
• 供需关系未变：楼市仍处于“去库涨价”阶段，一手私宅库存较年初下降5%，去化周期降至3.4年，供需关系仍支持房价上涨。
• 房价预计阶段性震荡：下半年房价或在低个位数下跌到中低个位数上涨之间，取决于美联储加息节奏，全年价格涨幅预计为9-14%。
• 增量需求支撑：内地赴港就业、求学需求稳定，且“供平过租”现状推动置业意愿，住房自有率偏低，存在提升空间。
• 政策风险与市场不确定性：美联储加息、跨境资金监管升级等风险因素可能对市场产生影响，需持续关注。

关键信息

1. 市场表现

• 成交量下降：7月一手及二手私宅成交量分别降至2025年1月和2025年8月以来最低水平。
• 价格指数转跌：中原私宅价格指数7月环比转跌约-0.5%，经纪人价格指数从5月高点71.1回落至59.4。
• 成交周期拉长：市场进入买、卖方博弈阶段，优质笋盘减少，议价空间压缩，银主盘存量降至3Q23以来低位。

2. 市场调整原因

• 季节性因素：暑期高温、外出旅游及恶劣天气（如风球、暴雨）抑制看盘意愿。
• 美联储加息预期：6月以来加息预期走高，购房资金成本担忧上升。
• 政策收紧：跨境资金监管升级，部分投资需求转入观望。
• 市场过热：房价在上半年快速增长，导致买方追高意愿下降，卖方议价空间缩小。

3. 供需关系分析

• 土地供应边际提升：2026-2027财年预计供应私人宅地2.26万套，较上一财年提升102%。
• 新房落成量偏紧：2026-2027年新房年均落成量约1.55万套，低于当前年化成交量（约2.26万套）。
• 库存去化周期：一手私宅库存去化周期降至3.4年，处于历史低位。

4. 需求基本面

• 内地需求仍强劲：内地买家占比达23%，人才引进签证数虽有下降，但2026年预计仍达8-9万。
• 居民置业负担：家庭月供占收入比重为53.8%，低于2020-2022年高峰期的58.3%。
• “供平过租”现象：私宅租金连续上涨13个月，创历史新高，A类私宅回报率3.5%，高于贷款利率。

5. 风险提示

• 美联储加息：加息或导致房价下跌2-5%，需关注加息节奏及对市场的影响。
• 政策不确定性：跨境资金监管可能进一步限制投资需求。
• 经济复苏不及预期：若香港经济复苏不及预期，可能影响楼市基本面。

市场展望

• 景气修复趋势未变：中金维持香港楼市处于2-3年景气修复期的判断。
• 整固阶段来临：预计下半年房价将进入盘整阶段，呈现低个位数下跌至中低个位数上涨的震荡格局。
• 成交量预期：预计新房成交量同比+20%，二手房隐含同比+8%。

图表关键数据

• 图表1：7月成交量为2025年2月以来最低水平。
• 图表2：经纪人价格指数回落，显示房价上涨动能减弱。
• 图表3：恶劣天气及世界杯活动导致看房量超季节性下行。
• 图表4：6-8月为楼市淡季，成交量季节性走弱。
• 图表5：美联储加息预期提升，推高购房成本担忧。
• 图表6：当前贷款利率与美债收益率加点处于历史低位。
• 图表7：内地买家占比约23%，为楼市修复提供支撑。
• 图表8：历史房价周期中，整固阶段通常持续2-6个月。
• 图表9：2026-2027财年宅地供应计划显著提升。
• 图表10：房价涨幅与去化周期相关，历史相似情况房价同比约增长10-20%。
• 图表11：2026-2027财年新房成交量有望回升。
• 图表12：住房自有率偏低，存在较大提升空间。
• 图表13：人才引进签证数持续增长，支撑内地需求。
• 图表14：学生签证数保持平稳，反映教育需求稳定。
• 图表15：居民置业负担能力仍低于历史峰值。
• 图表16：租金上涨持续，推动置业意愿。
• 图表17：利率期货显示年内加息概率约70%，加息期望水平约24BP。
• 图表18：房价预计下半年震荡，低个位数下跌至中低个位数上涨。

结论

中金认为，尽管7月香港楼市出现缩量价跌，但整体仍处于向上修复周期，主要受季节性因素、政策收紧及市场博弈影响，属于阶段性整固，而非系统性危机。未来房价预计在低个位数下跌到中低个位数上涨之间，成交量有望回升，楼市基本面仍具支撑。需重点关注美联储加息节奏及政策变化对市场的影响。