20221030-申港证券-房地产行业研究周报_9月销售弱复苏_竣工保持修复趋势_13页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结：9月销售弱复苏竣工保持修复趋势

核心内容

9月房地产行业呈现销售弱复苏、竣工修复的趋势，但整体市场仍处于复苏初期，资金紧张仍是制约行业发展的主要因素。销售端在低基数和宽松政策的共同作用下出现边际改善，但复苏力度仍偏弱；融资端资金来源有所回暖，但整体仍承压；投资端受资金紧张和基本面尚未触底的影响，延续下行趋势。行业整体仍聚焦于核心龙头房企和代建行业，政策层面“保交楼”推动竣工修复，但新开工依然低迷。

主要观点

销售端：
- 9月商品房销售单月同比跌幅收窄，销售额和销售面积累计同比分别为-26.3%、-22.2%，较上月提升1.6pct、0.9pct。
- 销售额绝对值仍低于五年均值14%，但连续两个月实现边际改善。
- 住宅销售保持回升，办公楼和商业用房销售增速放缓，现房销售优于期房。
融资端：
- 开发资金来源累计同比增速为-24.5%，较上月收窄0.4pct；单月同比增速为-21.3%，较上月收窄0.5pct。
- 融资渠道中，需求端（如定金及预收款）改善明显，显示销售回暖趋势，可能带动按揭贷款的改善。
- 国内贷款、自筹资金同比增速下滑，而定金及预收款、个人按揭贷款改善。
竣工与施工：
- 9月新开工面积累计同比增速为-38%，竣工面积为-19.9%，施工面积为-5.3%。
- 新开工与竣工保持较大的单月增速差距，表明房企资金紧张，难以同时兼顾新开工与竣工。
- 竣工端连续两月改善，显示“保交楼”政策效果显现，动作确定性强。
投资端：
- 房地产开发投资完成额累计同比增速为-8%，单月同比增速为-12.1%，显示投资端承压。
- 土地购置费持续下行，工程投入增加带动投资小幅改善。
- 未来投资需依赖工程支出，竣工贡献将超过新开工。

关键信息

行业状态：销售弱复苏 + 竣工支撑施工及投资，但复苏缓慢、资金紧张仍是核心问题。
投资策略：
- 关注经营稳健、资信背景良好的龙头房企：保利发展、万科A。
- 关注产品导向的高品质房企：滨江集团、绿城中国。
- 关注地方国央企龙头：建发国际、越秀地产。
- 代建行业推荐：绿城管理控股。
市场表现：
- 10月24-28日，申万房地产板块下跌8.16%，在申万一级行业中排名靠后。
- 房地产行业PE（TTM）为10.98倍，PB（LF）为0.78倍，均低于近三年均值。
数据追踪：
- 新房市场：30城成交面积单周同比-14%，累计同比-29%；一线城市同比-6%，二线城市同比-27%，三线城市同比-36%。
- 二手房市场：13城成交面积单周同比+50%，累计同比-12%。
- 土地市场：100城土地供应和成交面积累计同比分别为-10%、-16%；土地成交金额累计同比-37%；土地溢价率1.96%。
- 重点城市表现：北京、上海、南京、青岛、苏州等城市销售回暖，广州、深圳、杭州、武汉等城市销售承压。