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香港旧楼重建的未来机遇总结

核心内容

香港面临严重的楼宇老化问题，目前超过50年楼龄的楼宇约有10,000幢。为应对这一问题，香港政府于1999年制定《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，并于2010年修订，将强制售卖（强拍）申请门槛从90%降至80%，从而鼓励更多旧楼重建项目。

旧楼重建不仅有助于改善居住环境，还为开发商提供了一种低成本获取市区优质土地的方式。随着市区土地供应紧张，旧楼重建成为房地产开发商，尤其是中资企业的重要策略。

主要观点

• 旧楼重建规模大：油尖旺地区规划研究覆盖212公顷，涉及3,345幢楼宇，其中超过八成楼龄达30年或以上。
• 重建经济效益有限：由于大部分楼宇已接近用尽地积比率，重建项目难以显著增加土地供应，但能提升居住质量。
• 强拍流程与机制：开发商需先收购不少于80%的业权，再向土地审裁处申请强制售卖令，最终通过拍卖获取剩余业权。
• 中资开发商积极介入：近年来，万科、碧桂园、雅居乐等中资企业大量收购旧楼，以扩充市区优质地段的资产版图。
• 私人重建项目兴起：政府推动下，私人发展商逐渐成为旧楼重建的主力，尤其在中小型地盘上具有优势。

关键信息

旧楼重建现状

• 香港约有10,000幢楼龄超过50年的楼宇。
• 市建局自2001年成立以来，已协助重建1,300幢楼宇，但仍需更大规模的更新。
• 2046年预计全港将有326,000个楼龄70年或以上的私人住宅单位，其中油尖旺区将有60,000个。

强制售卖机制

• 申请门槛：2010年后，申请强拍只需拥有80%业权。
• 流程：
  1. 收购不少于80%的业权。
  2. 向土地审裁处申请强制售卖令。
  3. 审裁处裁定后，由受托人拍卖剩余业权。
  4. 出售所得按比例分摊给业主。

政策与城市规划

• 放宽高度限制：为提升旧区发展潜力，政府需考虑放宽高度限制、转移地积比率及整合道路面积等措施。
• 工厦活化趋势：随着工厦活化政策的推动，工厦强拍申请增加，部分业主将其物业改造成写字楼。

专业服务需求

• 专家证人角色：在强拍过程中，产业测量师、工料测量师、结构工程师等专业人士提供专业评估与证供。
• 专业服务内容：
  • 物业估值
  • 强拍底价设定
  • 楼宇状况评估
  • 为法庭提供专业意见

案例参考

• 土瓜湾马头围道196至202号：两幢唐楼强拍后以8.7倍地积比率重建为26层住宅物业，底两层可作商业用途，总楼面面积增加至约3,876平方米。
• 港岛西营盘山道100号（尚岭）：项目于2016年入伙，发展商采用合理程序进行收购，并向土地审裁处提交申请。

展望

随着旧楼重建需求增加，内房财团将继续寻找收购机会，推动市区更新。强拍案件中对专业评估与证供的需求也将持续上升，产业测量师等相关专业人士将在其中发挥重要作用。

专业服务团队

• 陈家辉：大中华区估价及顾问服务部董事总经理
  邮箱：andrew.kf.chan@cushwake.com

• 郑鸿恩：香港估价及顾问服务部董事
  邮箱：henry.hy.cheng@cushwake.com

• 黄俭邦：香港估价及顾问服务部执行董事
  邮箱：kb.wong@cushwake.com