戴德梁行-香港旧楼重建的未来机遇香港旧楼重建的未来机遇-2019.10-7页_1mb

香港旧楼重建的未来机遇总结

核心内容

香港面临严重的楼宇老化问题，超过50年楼龄的楼宇约有10,000幢，旧楼重建已成为城市更新的重要议题。市区重建局（市建局）自2001年成立以来，已协助重建1,300幢楼宇，但面对庞大的旧楼存量，仍需加快重建步伐。《香港2030+》规划文件指出，至2046年，全港将有326,000个楼龄70年或以上的私人住宅单位，其中油尖旺区将有60,000个单位，凸显该区域旧楼重建的紧迫性。

主要观点

• 旧楼重建的必要性：楼宇老化带来安全隐患、维修费用和调迁成本等社会成本，重建有助于改善居住环境。
• 强制售卖机制：根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，若业主集齐80%以上业权，可申请强拍，进而推动旧楼重建。
• 重建经济效益：虽然旧楼重建难以增加土地供应，但对开发商而言，收购成本较低，且可获取优质地段资源。
• 中资开发商的参与：近年来，中资开发商如万科、碧桂园、雅居乐等积极进军旧楼并购市场，以获取市区土地资源，拓展业务。
• 市区更新的策略：为推动旧区重建，需放宽高度限制、转移地积比率、整合道路面积等，以提升土地发展潜力。

关键信息

强制售卖流程

1. 申请：已拥有或成功购入至少80%业权的业主向土地审裁处申请强制售卖令。
2. 裁定：土地审裁处依法决定是否发出强制售卖令。
3. 售卖：委任受托人以拍卖形式出售剩余业权。
4. 分摊收益：出售所得款项及相关费用按比例分摊给业权持有人。

市区更新的挑战

• 剩余地积比率低：油尖旺区剩余地积比率仅10%，限制了重建潜力。
• 高度限制：现行高度限制使旧区重建缺乏吸引力，需放宽以促进发展。
• 工厦重建趋势：随着工厦活化政策的推动，工厦强拍申请逐渐增多，尤其集中在港岛东和东九龙地区。

案例分析

• 土瓜湾项目：两幢唐楼通过强拍重建为26层住宅物业，底楼可作商业用途，总楼面面积增加。
• 西营盘“尚岭”项目：发展商通过合理程序进行收购，并向土地审裁处申请强拍，小业主可聘请估价师提供专业评估，协助审裁处裁定合理收购价。

产业测量师的角色

产业测量师在旧楼重建过程中发挥重要作用，包括：

• 为土地及物业资产提供估值服务；
• 就强制售卖底价提供专业意见；
• 作为专家证人出席强拍聆讯，提供证供及证据，如楼宇重新发展潜力和估值分析。

未来展望

随着政府地皮价格攀升，旧楼重建成为内房财团的重要投资方向。未来，内房将继续寻找旧楼收购机会，并在强拍案件中对专业服务（如专家报告、估值等）有持续需求。旧楼重建不仅是土地资源的再利用，更是提升城市居住环境和推动可持续发展的关键举措。

联系信息

• 陈家辉：董事总经理
• 郑鸿恩：香港估价及顾问服务部 董事
  邮箱：henry.hy.cheng@cushwake.com
• 黄俭邦：大中华区估价及顾问服务部 执行董事
  邮箱：andrew.kf.chan@cushwake.com
• 黄俭邦：香港估价及顾问服务部 执行董事
  邮箱：kb.wong@cushwake.com

冷知识：专家证人

专家证人通常由产业测量师、工料测量师、结构工程师、屋宇测量师等专业人士担任。他们在强拍、收购及重建过程中，向法庭提供专业意见和证据，以支持或反驳相关申请。