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香港旧楼重建的未来机遇总结

核心内容

香港面临严重的楼宇老化问题，超过50年楼龄的楼宇约有10,000幢。为应对这一问题，香港政府自1999年起实施「强制售卖条例」（强拍），并持续优化相关机制，以促进旧楼重建和城市更新。

市建局自2001年成立以来，已协助1,300幢楼宇重建，但面对庞大的旧楼存量，仍需进一步推动市区更新。2018年开展的「油旺地区规划研究」显示，该地区涉及3,345幢楼宇，其中超过八成楼龄达30年或以上，成为旧楼重建的重点区域。

主要观点

• 旧楼重建的必要性：楼宇老化带来安全隐患、维修费用和调迁成本等社会成本，而重建可改善居住环境，提升市民生活质量。
• 强拍机制的作用：通过降低申请门槛（从90%至80%业权），吸引更多私人发展商参与旧楼重建，尤其在2010年后，强拍申请数量显著上升。
• 经济效益与土地供应：虽然部分旧楼重建难以增加土地供应，但对开发商而言，收购旧楼并重建的成本低于买地，具有较高的盈利潜力。
• 中资开发商的参与：近年来，中资开发商如万科、碧桂园、雅居乐等积极进军香港旧楼重建市场，主要因市区小型地皮稀缺，且重建后可提供优质商业或住宅楼面。
• 重建策略与政策调整：为提升旧区重建潜力，政府需放宽高度限制、转移地积比率、整合道路面积等，以更高效地利用市区土地资源。

关键信息

强制售卖流程

1. 申请：大业主需拥有至少80%业权份数，向土地审裁处提交强制售卖申请。
2. 裁定：土地审裁处依法决定是否发出强制售卖令。
3. 售卖：若获批准，受托人将通过拍卖出售剩余业权。
4. 分摊收益：出售所得款项及相关费用，按审裁处裁定的比例分摊给业权持有人。

旧楼重建案例

• 傲形AXIS：位于土瓜湾马头围道196至202号，两幢唐楼强拍后重建为26层住宅物业，楼面面积增加至3,876平方米。
• 尚岭：位于港岛西营盘山道100号，于2016年入伙。发展商通过合理程序收购旧楼，并向土地审裁处申请强拍。小业主可委托专家评估楼宇状况，以支持审裁处裁定收购价是否合理。

未来趋势

• 内房财团参与度提升：内房企业因政府地皮投资门槛高，逐渐将目光转向旧楼并购，以较低成本扩充优质地段资产。
• 专业服务需求增加：强拍案件中，对产业测量师、工料测量师、结构工程师等专业人士的评估和证供需求持续上升。
• 政策调整推动重建：政府需在旧楼重建中引入更全面的思维，包括放宽高度限制、转移地积比率、优化道路规划等，以提升重建项目的吸引力和可行性。

冷知识：专家证人

在强拍申请中，专家证人通常由产业测量师、工料测量师、结构工程师、屋宇测量师等专业人士担任。他们需向土地审裁处提供专业意见，包括证明楼宇应重新发展、评估楼面价值等，以协助法庭作出裁决。

联系信息

• 陈家辉
  大中华区估价及顾问服务部
  董事总经理
  Email: andrew.kf.chan@cushwake.com

• 郑鸿恩
  香港估价及顾问服务部
  董事
  Email: henry.hy.cheng@cushwake.com

• 黄俭邦
  香港估价及顾问服务部
  执行董事
  Email: kb.wong@cushwake.com