香港旧楼重建的未来机遇_7页_1mb

香港旧楼重建的未来机遇总结

核心内容

香港面临严重的楼宇老化问题，目前有超过50年楼龄的楼宇约10,000幢。为应对这一问题，香港市区重建局（市建局）自2001年成立以来，已协助重建1,300幢楼宇，但仍需进一步推动市区更新以改善居住环境和社会成本。

主要观点

• 楼宇老化问题严重：大量旧楼存在安全隐患、维修费用高和调迁成本等问题，亟需重建。
• 市区重建策略：市建局提出“5Rs”策略，涵盖拆去旧楼、重建新楼等，以实现城市更新。
• 强制售卖机制：根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，若拥有同一地段80%或以上的业权，可申请强制售卖令（强拍），从而推动旧楼重建。
• 重建经济效益：尽管部分旧楼因接近地积比率上限，重建经济效益有限，但通过合理规划，仍可改善居住环境。
• 中资开发商参与：随着强拍门槛降低，中资开发商如万科、碧桂园、雅居乐等积极进入旧楼重建市场，以较低成本获取市区优质土地。
• 旧楼重建趋势：近年强拍申请数量上升，尤其在工业大厦方面，因政府推动工厦活化政策，带动了市区写字楼重建需求。

关键信息

旧楼重建现状

• 楼龄分布：超过50年的住宅及商住楼宇数量庞大，至2046年预计有326,000个单位楼龄达70年以上。
• 油尖旺区情况：该区是旧楼集中地，至2046年预计有60,000个私人住宅单位楼龄达70年以上。
• 重建潜力：部分旧楼地段地积比率低，需通过放宽高度限制、转移地积比率等方式提升重建潜力。

强制售卖流程

1. 申请：已拥有或成功购入至少80%业权份数的业主向土地审裁处申请强制售卖令。
2. 裁定：土地审裁处依法决定是否发出强制售卖令。
3. 售卖：委任受托人进行公开拍卖，出售所得款项按比例分摊。
4. 分摊收益：根据审裁处裁定的比例，分配收益给相关业主。

旧楼并购案例

• 土瓜湾马头围道196至202号：两幢唐楼强拍后以8.7倍地积比率重建为26层住宅物业，底两层可作商业用途，总楼面约3,876平方米。
• 尚岭项目：位于港岛西营盘山道100号，已入伙，发展商通过合理程序进行收购，并提交专家报告以支持强拍申请。

专业服务需求

• 专家证人角色：在强拍过程中，专家证人包括产业测量师、工料测量师、结构工程师等，提供专业意见和证据。
• 产业测量师职责：为土地及物业资产提供估值服务，协助设定强制售卖底价。

未来展望

• 内房财团活跃：内房企业积极拓展在港业务，通过强拍统一旧楼业权，增加土地储备。
• 专业服务需求增长：随着强拍案件增加，对专家报告、估值等相关专业服务的需求将持续上升。
• 市区更新需全面思维：政府需放宽高度限制、转移地积比率等，以推动市区更新，同时鼓励私人发展商参与。

冷知识

• 专家证人：在强拍申请中，专家证人通常由产业测量师、工料测量师、结构工程师等专业人士担任，负责提供专业意见及证据。

联系信息

• 陈家辉：董事总经理
• 郑鸿恩：香港估价及顾问服务部 董事，邮箱：henry.hy.cheng@cushwake.com
• 黄俭邦：大中华区估价及顾问服务部 执行董事，邮箱：andrew.kf.chan@cushwake.com
• kb.wong@cushwake.com：香港估价及顾问服务部 执行董事