2019年1季度房地产市场报告_29页_2mb

2019年第1季度中国房地产市场总结

核心内容

2019年1季度，中国房地产市场整体延续调整态势，但3月份市场各项指标增幅增加，显示市场预期有所改善。房价涨幅回落，商品房销售面积首次出现负增长，土地购置面积大幅减少，新开工面积增幅持续回落。然而，房地产开发投资增速和商品房施工面积增幅均达到近5年新高，房地产企业资金压力升至近年高位。同时，部分城市房地产调控政策边际放松，推动市场预期改善。

主要观点

• 市场整体：1季度市场延续调整，但3月指标增幅增加，显示市场回暖迹象。
• 价格走势：70大中城市新建商品住宅价格涨幅低于上季度，二手住宅价格涨幅有所回升。
• 政策环境：财政货币政策加强逆周期调节，部分城市放松调控政策，吸引人才落户，改善市场预期。
• 金融支持：房地产开发贷、个贷及房企债券融资增加，房贷利率持续下降，金融对房地产支持力度明显增强。
• 区域差异：一线城市房地产市场企稳回升，二线城市市场量稳价涨，三四线城市市场延续调整，房价涨幅回落。

关键信息

全国版块

• 房地产开发投资：1季度房地产开发完成投资2.38万亿元，同比增长11.8%，为2015年以来新高。
• 商品房施工面积：同比增加8.2%，为近5年新高。
• 商品房销售面积：同比减少0.9%，为2015年以来首次负增长。
• 房企资金压力：到位资金同比增长5.9%，资金充裕度降至1.64，为历史最低水平。
• 土地市场：土地购置面积同比减少33%，成交土地溢价率升至19.9%，其中二线城市和三线城市溢价率增加，一线城市回落。
• 地价变化：综合地价环比涨幅连续3个季度回落，一线城市和三线城市地价涨幅继续下降，二线城市地价涨幅有所回升。

区域版块

• 一线城市：商品房成交量明显增加，二手房成交量转正，新建住宅价格保持上涨，二手住宅价格环比由负转正。
• 二线城市：商品房成交量小幅减少，二手房成交量小幅回升，新建住宅价格涨幅下降，二手住宅价格涨幅小幅增加。
• 三四线城市：商品房成交量继续负增长，二手房成交量持续下降，新建和二手住宅价格涨幅回落，地价涨幅持续下降。
• 库存水平：多数热点一二线城市商品住宅库存处于历史低位，三四线城市库存水平仍低于历史平均水平。

政策版块

• 宏观调控政策：财政货币政策加强逆周期调节，部分城市放松房地产调控政策，如取消限价、放宽限购。
• 人才引进政策：超过50个城市发布人才引进与落户政策，部分城市放宽购房限制，提供购房补贴。
• 货币政策：1季度M2同比增加8.6%，社会融资规模同比增加40%，信贷投放力度加大。
• 财政政策：赤字率提高至2.8%，财政赤字2.76万亿元，减税降费政策减轻企业负担。
• 城镇化建设：推动农业转移人口落户，放宽大城市落户限制，促进房地产市场平稳发展。

趋势预判

• 2季度市场预期：房地产市场调控坚持房住不炒总原则，信贷投放节奏或边际放缓，房地产新开工面积和投资增幅回落。
• 房价走势：预计70大中城市房价继续上涨，但三四线城市涨幅回落。
• 政策导向：继续推进因城施策，落实城市主体责任，加强房地产市场监测与调控，防止市场大起大落。

附录

• 城市划分方法：基于房地产经济学基本理论，采用聚类分析方法，结合城市规模、经济发展水平、居民收入、城市建设用地和人口迁移等因素，对40个重点城市进行一二三四线划分。
• 城市划分结果：
  • 一线城市：北京、上海、深圳、广州
  • 二线城市：南京、杭州、宁波、重庆、温州、天津、武汉、成都、苏州、无锡、厦门、福州、济南、青岛、沈阳、大连、长沙、西安、昆明、郑州、合肥、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、南宁
  • 三线城市：太原、南昌、北海、海口、三亚、贵阳、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐