20220901-德邦证券-策略专题_REITs国际观与放眼望手册_52页_3mb

REITs发展分析总结

核心内容

REITs（不动产投资信托基金）是一种低门槛、高流动性的不动产投资工具，通过证券化方式将不动产投资转化为金融产品，为不动产提供融资渠道，同时丰富投资者的资产配置选择。REITs兼具股、债、另类投资特性，具有抗通胀能力，可作为调节货币供给和推动资本市场发展的工具。

主要观点

• REITs本质：REITs通过向投资者发行收益凭证募集资金，投资于可产生稳定现金流的不动产，实现不动产证券化，并将收益以分红形式分配给投资者。REITs投资标的以成熟期资产为主，有利于降低投资门槛，提高不动产流动性。
• REITs分类：
  • 按基础资产：权益型REITs、抵押型REITs、混合型REITs。其中权益型REITs占据主导地位。
  • 按组织架构：契约型REITs和公司型REITs。亚洲以契约型为主，美国以公司型为主，且演化出UPREITs和DOWNREITs等创新结构。
• REITs功能：
  • 满足实体经济融资需求，提高直接融资比重，降低融资成本。
  • 满足社会资本投资需求，丰富中小投资者资产配置。
  • 促进不动产资产的盘活和退出，助力实体经济发展。
  • 作为辅助工具，调节市场流动性，辅助货币政策传导。

关键信息

• 全球发展概况：截至2021年底，全球已有41个国家和地区推出REITs制度，总市值约2.5万亿美元。其中，美国市场最为成熟，新加坡和中国香港发展迅速。
• 美国REITs发展：
  • 1960-1967年：起步摸索期，REITs制度建立，但发展缓慢。
  • 1968-1972年：抵押型主导发展期，受益于高利率和信贷紧缩。
  • 1973-1985年：高通胀制约期，抵押型REITs萎缩，权益型REITs逐步复苏。
  • 1986-2006年：繁荣发展期，内部管理模式和UPREITs架构推动REITs快速发展。
  • 2007年至今：危机-复苏期，市场波动较大，但REITs仍是重要的资产配置工具。
• 新加坡和中国香港REITs发展：
  • 新加坡：通过PE+REITs架构实现商业模式闭环，底层资产具有国际属性。
  • 中国香港：制度全面，税收优惠较大，领展房产基金为主要代表，收益稳定。
• 中国境内C-REITs现状：
  • 2021年正式推出公募基础设施REITs，目前14只已上市，总规模约643.09亿元。
  • 回报可观，但市场表现分化，交通基础设施REITs出现破发。
  • 制度较严，架构单一，税收政策尚不完整，扩募空间仍有潜力。
  • 2022年6月首批份额解禁，市场流动性增加，但整体走势平稳。

未来展望

• 基础设施C-REITs：当前处于结构化转型关键期，REITs可为成熟期项目提供退出通道，形成“投融管退”闭环，促进项目信息披露和市场化定价，助力PPP项目落地。
• 商业地产C-REITs：目前制度体系不完善，但具备长期发展潜力，可降低杠杆，盘活存量资产，但需配套隔离机制。

风险提示

• REITs推进不及预期，政策试点存在不确定性。
• 基础资产项目未来经营情况具有不确定性。
• 募集说明书中的现金流测算可能与实际不符。
• REITs募集发行进度不及预期，房地产市场发展存在不确定性。

结构与政策对比

• 制度安排：中国境内REITs管理较严格，税收政策有待完善，扩募机制尚不成熟。
• 组织架构：中国境内以契约型为主，美国以公司型为主，且有UPREITs和DOWNREITs等创新结构。
• 管理模式：REITs的内部管理模式和第三方管理机构影响其运营效率。

总结

REITs作为不动产证券化工具，有助于降低实体杠杆率，促进直接融资市场发展，同时作为大类资产配置工具，兼具股、债、另类投资特性。全球REITs发展与宏观经济和资本市场密切相关，美国REITs发展最为成熟，新加坡和中国香港发展迅速。中国境内REITs市场仍处于早期阶段，未来在基础设施和商业地产领域有较大发展潜力，但需完善制度、税收和扩募机制，以实现更有效的市场参与和资产配置。