2023中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告-戴德梁行_20页_17mb

中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告第四期发布，聚焦2023年上半年内地大宗交易市场及零售资产定价分析。报告指出，自2021年基础设施REITs试点启动以来，截至2023年10月，已发行29支REITs，覆盖产业园区、物流、保障性租赁住房等资产，规模达1000亿元。2023年3月发改委明确将消费基础设施纳入REITs试点范围，优先支持购物中心、农贸市场等项目，推动零售物业资产证券化。

2023年上半年，内地大宗交易共109宗，总额898亿元，受美元加息、经济低迷及租赁市场疲软影响，交易活跃度下降。上海以359亿元成交额占全国40%，北京251亿元同比涨幅达701%，深圳150亿元但未延续增长，广州成交132亿元创近六年新高。自用型买家占比达50%，央国企及科技类上市公司活跃；内资主导市场，占比82%。写字楼仍是交易主力（57%成交额），工业物流占比降至8%，公寓交易增长至10%。

新加坡、中国香港REITs在内地零售物业收购案例显示，港资REITs集中于一线城市，新交所REITs则偏好新一线、二线城市。领展、凯德等REITs通过收购购物中心及转型仓储物流，反映市场策略变化。但因海外利率上升、疫情后资产账面价值缩水及流动性下降，近两年交易量减少，资本化率分化加剧。

本期调研覆盖40余家机构，重点分析购物中心、社区商业、奥特莱斯等业态。一线城市核心区购物中心资本化率45%-53%，非核心区51%-59%；新一线城市资本化率51%-68%。奥特莱斯因经营难度较高，资本化率较同区位购物中心高出5%-10%。投资人普遍预期未来资本化率上升，主要因外资资金成本增加、经济不确定性导致租赁需求疲软及供应端资产集中出售。非一线城市受益于消费REITs政策，投资关注度提升，但要求回报率也随之增加。

报告指出，当前内地公募REITs多处于溢价状态，而海外REITs折价，反映境内市场流动性优势。随着消费REITs政策落地，零售不动产退出通道拓宽，资本化率有望作为定价基准。未来需关注宏观经济复苏对市场的影响，以及政策对非一线城市资产盘活的推动作用。