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中国REITs指数之不动产资本化率调研报告（第六期）

核心内容概览

2026年1月发布的第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》由戴德梁行、中联基金和瑞思不动产金融研究院联合发起，旨在为不动产大宗交易和公募REITs资产定价提供参考基准。截至2025年底，中国内地公募REITs共发行78单，累计发行规模达2,100亿元人民币，底层资产类型丰富，包括产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心等。

主要观点与关键信息

1. 2025年中国内地不动产大宗交易市场概览

• 市场表现：2025年前三季度，北上广深成交总额和成交单数分别为640亿元及105单，仅为去年全年的42%和48%。市场交易情绪仍处谨慎观望状态，外资信心不足，以内资为主导。
• 买家结构：内资买家占交易额的96%，其中非机构客户占比达62%，机构投资人占比38%。自用型买家和“捡漏”法拍资产成为市场主力。
• 物业类型：写字楼及商务园区交易占比大幅下降，工业物流表现稳定，零售及综合体占比上升。
• 区域表现：上海仍是大宗交易市场的主要城市，成交总额达316亿元；北京成交总额为101亿元，同比大幅下滑。

2. 中国内地REITs发行案例分析

• 产品类型：产权型REITs成为市场发行主力，2024年发行19单，2025年发行18单，发行规模均显著高于经营权型REITs。
• 资本化率分化：不同资产类型的资本化率差异显著，反映其投资风险与运营属性。例如，保障性租赁住房资本化率最低，为4.6%-4.8%；而奥特莱斯资本化率最高，达7.0%。
• 数据中心：作为2025年新增业态，成为投资者焦点，资本化率约为7.5%-7.6%。保险机构和私募基金成为主要投资者。

3. 新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析

• 交易活跃度：新加坡和中国香港REITs在内地的交易活跃周期集中在2019-2021年，2022年后显著下降。
• 资产出售案例：如新加坡华联房产信托出售上海力宝广场，丰树物流信托剥离西安物流园区，凯德中国信托将长沙购物中心资产注入境内公募REITs平台。
• 战略调整：随着境内REITs市场的成熟，海外REITs平台逐渐转向与境内平台的跨境资产整合，实现资本运作多元化。

4. 不动产资本化率调研成果

• 调研方式：通过问卷调查，邀请112家机构及专家参与，涵盖买方、卖方及兼有角色。
• 资本化率定义：资本化率 = 营运净收入 / 物业价值。
• 资本化率区间：不同城市及物业类型的资本化率存在明显差异，如北京核心区甲级写字楼资本化率为5.0%-5.9%，而三四线城市社区商业资本化率可达7.9%-9.2%。

5. 投资机会关注度

• 城市分布：北京、上海、深圳、广州、新一线城市最受关注，其中杭州成为非一线城市投资首选。
• 资产类型：长租公寓/服务式公寓、购物中心、奥特莱斯、养老设施等关注度显著提升。
• 策略偏好：核心增值型策略最受青睐，占比达60%；特殊机会与困境资产策略也受到部分投资者重视，占比约32%。

6. 投资决策因素

• 市场预期：多数受访者预计不动产交易活跃度恢复时间在2028年及以后，部分在2027年。
• 策略选择：不动产私募基金偏好高风险高收益策略，而保险机构更关注稳健型策略。
• 外资影响：外资因美元加息周期和资产收益疲软，选择退出项目，导致市场信心不足。

总结

本报告分析了2025年中国内地不动产大宗交易市场及REITs产品的表现，指出市场在宏观经济不确定性及政策调控下进入调整阶段。内资买家主导市场，尤其关注资产价值和长期收益。公募REITs市场扩容，为投资者提供了新的退出渠道，推动了资本化率的合理化。不同物业类型的资本化率存在显著差异，且受区域经济、政策及市场供需影响。未来，随着市场逐步恢复，资本化率和投资策略将更加多元化，投资者需关注市场动态，灵活调整策略以适应不断变化的市场环境。