房地产行业动态分析：一手成交环升、险资可参与长租市场-20180603-安信证券-11页-1mb

房地产行业动态分析（2018年06月03日）

核心内容概述

本报告分析了2018年6月房地产行业的市场表现、住房成交情况、可售库存、土地供应与成交数据，以及相关政策动向，并提供了投资建议和风险提示。

主要观点

• 市场表现：房地产行业周换手率上升，但整体交投活跃度仍处于中等偏下水平。地产板块风险溢价高于动态均值，进入相对低估高溢价状态，但需等待风险溢价下穿均值+SD线后再考虑入场。
• 一手房成交：全国41城一手房成交面积环比上升6.82%，但同比下降10.45%，累计同比下降31.94%。一线城市成交面积大幅上升，而二线城市和三线城市表现分化。
• 二手房成交：全国15城二手房成交面积环比下降10.63%，但同比上升19.86%。一线和三线城市成交面积上升，但二线城市成交面积下降。
• 可售库存：全国15城可售库存套数同比下降8.91%，去化周期略增0.29周，显示市场供应与需求的微妙平衡。
• 土地市场：土地供应量微增，挂牌均价微调，但成交量下降，楼面价上升。土地溢价率维持在25.74%，一线城市溢价率为0%，二线城市和三线城市分别为27.08%和24.98%。
• 政策动向：各地加强房地产市场调控，打击炒房行为。深圳推出保障性住房建设政策，鼓励险资参与长租市场，支持人口净流入城市的发展。
• 投资建议：关注具备丰富土储和较低土地成本的规模企业，以及拥有旅游地产、商业地产等业务的公司，如招商蛇口、保利地产、万科A、金融街、华侨城A、中粮地产等。

关键信息

一手房成交数据

• 全国41城：成交面积464.75万方，环比上升6.82%，同比下降10.45%，累计同比下降31.94%。
• 一线城市（4城）：成交面积82.34万方，环比上升43.29%，同比上升52.16%，累计同比下降25.33%。
• 二线城市（19城）：成交面积217.75万方，环比下降0.51%，同比下降35.38%，累计同比下降45.14%。
• 三线城市（18城）：成交面积164.66万方，环比上升3.72%，同比上升28.76%，累计同比下降0.02%。

二手房成交数据

• 全国15城：成交面积155.72万方，环比下降10.63%，同比下降36.03%。
• 一线城市（2城）：成交面积39.48万方，环比下降9.80%，同比上升41.13%，累计同比下降36.25%。
• 二线城市（9城）：成交面积102.47万方，环比下降12.72%，同比下降17.90%。
• 三线城市（4城）：成交面积13.77万方，环比上升5.38%，同比上升29.63%，累计同比下降15.60%。

可售库存

• 全国15城：可售库存套数同比下降8.91%，环比下降0.06%。
• 一线城市（4城）：可售库存套数同比下降3.25%，环比下降1.46%。
• 二线城市（8城）：可售库存套数同比下降14.27%，环比上升0.43%。
• 三线城市（3城）：可售库存套数同比下降2.45%，环比上升3.54%。
• 去化周期：全国15城去化周期为32.20周，较上周增加0.29周。

土地市场动态

• 土地供应：100大中城市供应规划建筑面积2658.35万平米，累计同比上升25.76%。
• 挂牌均价：100大中城市挂牌均价2560元/平米，同比上升8.60%，环比下降6.16%。
• 成交数据：100大中城市成交总建面1364.09万平米，累计同比上升7.58%，相对过去四周下降33.92%。
• 成交总价：100大中城市成交总价379.34亿元，累计同比上升5.78%，相对过去四周下降10.39%。
• 成交楼面价：100大中城市成交楼面价2781元/平米，同比上升9.10%，环比上升47.22%。
• 土地溢价率：100大中城市土地溢价率25.74%，其中二线城市最高，达27.08%。

政策动态

• 福州：整治地产市场违法违规行为，对一次性购买3套以上房产进行核查。
• 惠州大亚湾：暂缓网签，打击投机炒房行为。
• 武汉：加强商品房销售全过程监管，完善公积金政策。
• 深圳：规定留用土地共享建筑面积中60%用于保障性住房、人才公寓等。
• 银保监会：鼓励险资参与长租市场，要求项目满足特定条件。

投资建议

• 关注企业：具备丰富土储和较低土地成本的规模企业，如招商蛇口、保利地产、万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展等。
• 关注多元化业务：如旅游地产、商业地产等，以提供业绩安全垫，如华侨城A、金融街、中粮地产（重组大悦城地产）等。

风险提示

• 政策调控超预期：各地可能出台更严格的调控政策。
• 市场成交不及预期：市场表现可能低于预期，影响行业整体走势。

投资评级

• 同步大市-A：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度相差-10%至10%。

行业评级体系

• 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
• 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度相差-10%至10%。
• 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。

风险评级

• A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动。
• B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。