20180603-安信证券-房地产行业动态分析_一手成交环升_险资可参与长租市场_11页_1mb

房地产行业动态分析总结（2018年06月03日）

核心内容概述

本报告为安信证券发布的房地产行业周度分析，重点跟踪了房地产市场走势、成交情况、可售库存、土地供应与成交数据，并结合政策变化和投资建议，对当前房地产行业进行了综合评估。

主要观点

• 市场表现：房地产行业周换手率上升6.69%，但整体交投活跃度仍处于中等偏下水平。周收益率为-3.30%，略低于上周，相对其他板块表现中等。当前地产板块风险溢价为4.70%，高于动态均值2.58%，并上穿均值+SD线，表明板块处于相对低估高溢价状态，未来具备一定上涨空间，但建议在风险溢价未下穿均值+SD线前保持观望。
• 行业评级：投资评级为“同步大市-A”，表明与沪深300指数波动幅度相近，风险适中。

一手房成交情况

• 全国：41城一手房成交面积464.75万方，同比下降10.45%，环比上升6.82%，累计同比下降31.94%。
• 一线城市：4城成交面积82.34万方，同比上升52.16%，环比上升43.29%，累计同比下降25.33%。
• 二线城市：19城成交面积217.75万方，同比下降35.38%，环比下降0.51%，累计同比下降45.14%。
• 三线城市：18城成交面积164.66万方，同比上升28.76%，环比上升3.72%，累计同比下降0.02%。

二手房成交情况

• 全国：15城二手房成交面积155.72万方，同比上升19.86%，环比下降10.63%，累计同比下降36.03%。
• 一线城市：2城成交面积39.48万方，同比上升41.13%，环比下降9.80%，累计同比下降36.25%。
• 二线城市：9城成交面积102.47万方，同比上升12.21%，环比下降12.72%，累计同比下降17.90%。
• 三线城市：4城成交面积13.77万方，同比上升29.63%，环比上升5.38%，累计同比下降15.60%。

可售库存情况

• 全国：15城可售库存套数同比下降8.91%，环比下降0.06%。
• 去化周期：全国15城去化周期为32.20周，较上周增加0.29周。
  • 一线城市去化周期34.75周，较上周减少0.23周。
  • 二线城市去化周期33.14周，较上周增加1.19周。
  • 三线城市去化周期22.29周，较上周减少0.70周。

土地供应与成交情况

• 供应量：100大中城市供应规划建筑面积2658.35万平米，累计同比上升25.76%，相对过去四周微增0.06%。
• 挂牌均价：100大中城市挂牌均价2560元/平米，同比上升8.60%，环比下降6.16%。
  • 一线城市挂牌均价23533元/平米，同比上升86.49%，环比上升362.97%。
  • 二线城市挂牌均价2138元/平米，同比下降30.18%，环比下降35.83%。
  • 三线城市挂牌均价2599元/平米，同比上升142.90%，环比上升16.60%。
• 成交量与价格：100大中城市成交总建面1364.09万平米，累计同比上升7.58%，相对过去四周下降33.92%。
• 成交总价：100大中城市成交总价379.34亿元，累计同比上升5.78%，相对过去四周下降10.39%。
• 成交楼面价：100大中城市成交楼面价2781元/平米，同比上升9.10%，环比上升47.22%。
• 土地溢价率：100大中城市土地溢价率25.74%，其中一线、二线、三线城市分别为0%、27.08%、24.98%。

政策动态

• 福州：严厉整治地产市场违法违规行为，对一次性购买3套以上住房的购房行为采取暂缓网签，核查资金来源，打击炒房行为。
• 惠州大亚湾：对一次性购买3套以上住房的行为采取暂缓网签，核实是否为恶意炒房。
• 武汉：加强商品房销售全过程监管，备案后不得调整变动，并完善公积金提取政策，支持无房职工租房需求。
• 深圳：发布土地整备利益统筹项目管理办法，要求留用土地共享建筑面积中60%用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房。
• 银保监会：鼓励保险公司通过债权投资计划、股权投资计划等方式参与长租市场，支持人口净流入的大中型试点城市。

投资建议

• 关注企业：建议关注具备丰富土储及低土地成本的规模企业，如招商蛇口、保利地产、万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展。
• 业绩安全垫：关注旅游地产、商业地产等业务，如华侨城A（住宅+旅游）、金融街（住宅+商务地产）、中粮地产（重组大悦城地产，带来租金流）。

风险提示

• 政策调控超预期：政策可能进一步收紧，影响市场走势。
• 市场成交不及预期：市场成交量可能低于预期，影响行业整体表现。

附录：图表目录

• 图1：申万一级房地产行业-周换手率
• 图2：申万一级行业周换手率
• 图3：申万一级行业-周收益率
• 图4：申万一级行业风险溢价
• 图5：风险溢价-地产板块
• 图6：周涨幅前十与跌幅前十个股情况
• 图7：一手房成交套数（按城市能级分类）
• 图8：一手房成交套数同环比、累计同比
• 图9：一手房成交面积（按城市能级分类）
• 图10：一手房成交面积同环比、累计同比
• 图11：二手房成交套数
• 图12：二手房成交套数同环比、累计同比
• 图13：二手房成交面积
• 图14：二手房成交面积同环比、累计同比
• 图15：可售库存
• 图16：可售库存同环比
• 图17：去化周期
• 图18：供应规划建筑面积
• 图19：挂牌均价
• 图20：成交总建面
• 图21：成交总价
• 图22：成交楼面价
• 图23：土地溢价率

个股动态

• 新湖中宝：与趣链科技签订投资合作协议，参与增资。
• 中弘股份：终止重组事项。
• 京汉股份：与青岛善扶供应链签署战略合作。
• 苏州高新：拟回购股份，金额上限4亿元。
• 深圳华强：组建华强半导体集团。
• 华夏幸福：获得PPP项目，部分高管计划增持。
• 金融街：竞得天津地块，用于住宅、商服、科教、公园与绿地。
• ST运盛：控股股东拟增持不低于2%股份。
• 中南建设：5月合同销售金额约130.29亿元，同比上升24.09%。
• 阳光城：拟开展长租公寓资产支持专项计划。
• 南国置业：设立基金管理公司。

行业评级体系

• 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
• 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数波动幅度相差-10%至10%；
• 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上；
• 风险评级：
  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。

分析师声明

• 黄守宏具备证券投资咨询执业资格，对本报告内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎。

免责声明

• 本报告仅供安信证券客户使用，不构成投资建议。
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行业表现数据

总结

本报告综合分析了房地产行业在2018年5月25日至6月3日期间的市场动态、成交数据、政策变化及投资建议，指出当前房地产板块处于相对低估高溢价状态，具备一定上涨空间，但需谨慎观望。同时，政策调控区域分化明显，主要聚焦于打击炒房行为与支持长租市场发展。建议关注具备规模优势、土储丰富、现金流稳定及多元化业务结构的房地产企业。