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华泰 | 房地产：去库存深化，一线价格持续改善

核心内容总结

2026年6月房地产数据反映出行业整体仍处于调整阶段，但去库存效果逐步显现，核心城市房价持续改善。华泰证券认为，随着“控增量、优存量”政策的持续实施，以及新兴产业布局和租金水平趋于稳定，核心城市楼市有望率先进入结构性修复通道。

主要观点

1. 投资与新开工持续下滑

   • 1-6月房地产投资累计同比-18.0%，降幅较1-5月扩大1.8pct，6月单月同比-24.4%，与5月持平。
   • 住宅投资同比-17.8%，降幅扩大2.2pct。
   • 新开工面积累计同比-23.4%，6月单月同比-26.0%，跌幅扩大1.4pct。
   • 竣工与施工面积累计同比分别为-23.7%和-12.5%，降幅略有扩大。
   • 商品房待售面积同比-0.9%，连续4个月为负，显示去库存进程加快。

2. 销售规模进一步收缩

   • 1-6月商品房销售面积/金额同比分别为-11.6%和-13.6%，6月单月同比分别为-14.3%和-13.9%，环比5月跌幅扩大。
   • 销售端整体仍处下行区间，但一线房价保持改善趋势，二三线城市房价跌幅稳定。

3. 一线城市房价持续改善

   • 一线城市房价连续4个月环比上涨，新房/二手房价格环比涨幅分别为0.1%和0.3%。
   • 北上广深二手房价分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%，显示一线市场韧性较强。
   • 二三线城市房价仍处下行区间，但跌幅较小，整体趋于稳定。

4. 房企现金流仍待改善

   • 1-6月房企到位资金同比-20.2%，降幅扩大1.2pct。
   • 国内贷款同比-31.7%，自筹资金同比-16.4%，融资压力依然较大。
   • 定金及预收款同比-15.8%，降幅收窄；个人按揭贷款同比-24.9%，降幅收窄3.1pct，销售回款指标边际改善，但整体仍处于双位数下滑区间。

关键信息

• 去库存成效显著：商品房待售面积连续4个月同比为负，显示现房库存加速下降。
• 房价结构性修复：一线城市房价持续改善，二三线城市房价跌幅稳定，但尚未转正。
• 政策导向明确：行业政策以“控增量、优存量”为主，抑制新增供给，推动存量优化。
• 现金流压力仍存：房企资金来源中，国内贷款和自筹资金同比降幅扩大，销售回款改善有限，行业整体仍面临现金流修复压力。

风险提示

1. 行业政策波动风险：宏观流动性变化及因城施策调控政策存在不确定性，可能影响行业稳定。
2. 行业基本面下行风险：房地产行业规模高峰可能已过，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
3. 部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复不及预期，部分房企仍可能面临资金链压力，进而出现经营困难。

数据来源

• 研报《去库存深化，一线价格持续改善》发布于2026年7月15日。
• 分析师：刘璐（S0570519070001 | BRD825）、陈慎（S0570519010002 | BIO834）。
• 资料来源：国家统计局、华泰证券研究所。

图表概览

• 图表1-24展示了房地产开发投资、新开工、施工、竣工、销售面积与金额、资金到位情况等关键指标的同比与环比数据，反映行业整体趋势与区域分化。
• 70城新房与二手房价格指数显示一线房价持续上涨，二三线房价则维持下行但跌幅稳定。