20260720-招商证券-_招商房地产_各项指标不同程度承压_建议三季度中下旬开始增配_房地产行业最新观点及26年1-6月数据深度解读_8页_1mb

招商房地产行业分析总结

核心内容概述

招商证券房地产组于2026年7月19日发布报告，对2026年1-6月房地产行业数据进行了深度解读，并提出对三季度中下旬房地产板块股票的配置建议。整体来看，行业各项指标持续承压，但部分指标出现边际改善，市场仍存在结构性机会。

主要观点

1. 销售表现

• 6月单月销售面积同比增速为-14.3%，1-6月累计同比增速为-11.6%，较上月分别下降1.1pct和0.8pct。
• 6月销量同比负增速扩大，显示市场仍处调整阶段。
• 7月1-16日销量同比进一步降至-3%，弱于6月整体水平，表明市场情绪仍偏谨慎。
• 城市更新等政策进一步落地可能对房地产需求形成支撑。

2. 开工与竣工

• 6月新开工面积同比增速为-26.0%，1-6月累计同比增速为-23.4%，较上月分别下降1.4pct和0.8pct。
• 开工数据滞后反映土地成交变化，当前土地成交面积同比仍处低位，预计下半年新开工将维持底部震荡。
• 6月竣工面积同比增速为-25.0%，1-6月累计同比增速为-23.7%，较上月分别下降5.0pct和0.3pct。
• 竣工数据滞后于销售2年，考虑到2024年下半年销量改善，预计2026年下半年竣工同比负增速或有所收窄。

3. 开发投资

• 6月开发投资同比增速为-24.4%，1-6月累计同比增速为-18.0%，较上月分别下降1.0pct和1.8pct。
• 由于施工规模收缩和房企施工意愿不足，开发投资持续承压。
• 销售市场热度回升对房企补货意愿的提振作用有限，难以扭转整体下行趋势。

4. 资金来源

• 6月到位资金同比增速为-25.1%，1-6月累计同比增速为-20.2%，较上月分别下降3.5pct和1.2pct。
• “国内贷款”同比增速快于“新开工”同比增速，显示房企融资环境依然紧张。
• “自筹资金”同比趋势与新开工回落同步，反映企业资金链压力。
• 销售类到位资金同比也处于回落状态，整体资金链指数仍处于历史低位。

5. 房价与租金

• 70城新房房价环比下跌0.15%，跌幅较上月收窄0.04pct。
  • 一线城市新房房价环比上涨0.10%，二线城市持平，三线城市下跌0.30%。
• 70城二手房房价环比下跌0.32%，跌幅扩大。
  • 一线城市二手房房价环比上涨0.30%，二线城市下跌0.30%，三线城市下跌0.40%。
• 住房租金环比上涨0.10%，同比下跌0.60%，租金回报率与房贷利率的息差仍偏大，对购房需求形成一定制约。

6. 市场展望

• 二手房挂牌量尚未消化至合理水平，市场趋势性扭转仍需时间。
• 政策预期变化、基本面改善及市场风格切换可能成为推动市场反转的关键因素。
• 增量政策或将在四季度至明年上半年落地，关注政策优化及执行力度。
• 建议三季度中下旬开始逐步加大对地产板块股票的配置。

关键信息总结

配置建议

1. 关注业绩稳健、股息率较高的房企，如****、****，具备长期配置价值。
2. 聚焦高能级城市的房企，如****、****、****、****、****，有望受益于政策优化和市场改善。
3. 关注新房及二手房市场量价潜在改善的标的，如****。
4. 关注政策催化下的机会，如****、****、****、****，可能受益于市场风格切换和增量政策落地。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 供需关系改善不及预期
• 市场流动性改善不及预期
• 估值修复不及预期
• 房地产行业变化向上下游传导不及预期

数据图表说明

• 图1：统计局房地产行业数据简析，展示各项指标的同比变化。
• 图2：6月70城新房与二手房房价环比变化，显示房价趋稳。
• 图10-11：房管局7月1-16日销量同比变化，一线、三线回落，二线回升。
• 图21-22：新开工与竣工滞后反应土地成交与销售变化。
• 图25：房地产投资受施工规模和市场热度影响。
• 图26：6月商品住宅开工未售去化周期为24.5个月，较上月下降0.1个月。
• 图33-34：国内贷款与自筹资金同比均回落，反映融资环境紧张。
• 图41-42：6月新房房价环比上涨城市数量增加至20个，同比上涨城市数量维持3个。
• 图45-46：住房租金环比上涨0.10%，同比下跌0.60%，租金回报率与房贷利率的息差仍制约购房需求。

总结

综上所述，2026年上半年房地产行业各项指标持续承压，但部分数据出现边际改善。市场仍处于调整阶段，二手房挂牌量未消化至合理水平，政策优化与执行力度或成为未来关键变量。建议投资者从三季度中下旬开始逐步增加房地产板块配置，重点关注业绩稳健、股息率高、聚焦高能级城市的房企，以及受益于市场改善的标的。同时，需关注政策落地节奏、市场流动性变化及行业传导效应等风险因素。