2017-3信用评级报告-楷体加粗_41页_1mb

中信-金石-碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容概览

本报告为中诚信证评对“中信-金石-碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划”出具的信用评级报告，授予优先A类资产支持证券【AAA】级别，优先B类资产支持证券【AA+】级别。该计划涉及十四家碧桂园酒店物业，目标资产估值合计为35.10亿元，资产支持证券总规模为35.10亿元，分为优先A类（9.50亿元）、优先B类（22.09亿元）及次级资产支持证券（3.51亿元），期限均为预期9年，可提前结束。

主要观点

• 信用评级：优先A类资产支持证券获得【AAA】级别，优先B类资产支持证券获得【AA+】级别，反映其较高的偿付能力和较低的违约风险。
• 资产质量：目标资产均为五星级酒店，配套设施完善、交通便利、地段优势明显，且区域竞争压力尚可，具有较高的市场价值。
• 增信安排：佛山顺茵提供差额支付承诺，增城碧桂园提供不可撤销的连带责任担保，为资产支持证券的兑付提供了有力保障。
• 退出机制：优先B类资产支持证券持有人拥有优先收购权，若未行使该权利，可通过出售目标资产或发行REITs回笼资金，保障本金和收益。
• 风险控制：专项计划设有完善的收益分配机制和风险应对措施，包括流动性支持、差额支付、跟踪评级等，确保资产支持证券的偿付能力。

关键信息

财务数据（2013-2015年）

资产支持证券信息

目标资产特征

• 资产类型：十四家五星级酒店物业。
• 评估价值：合计35.10亿元。
• 覆盖倍数：
  • 优先A类：3.69倍。
  • 优先B类：1.11倍。
• 评估机构：深圳市世联土地房地产评估有限公司。
• 评估时点：2016年5月1日。
• 原持有人：增城市碧桂园凤凰城酒店有限公司、栃辉投资有限公司。

交易结构

• 管理人：中信证券股份有限公司。
• 托管人：招商银行股份有限公司佛山分行。
• 监管银行：中国银行股份有限公司在各项目公司所在地的14家支行。
• 私募投资基金：中信-金石-碧桂园凤凰酒店私募投资基金，规模35.10亿元，由中信金石基金管理有限公司管理。
• 增信主体：佛山市顺德区顺茵绿化设计工程有限公司、增城市碧桂园物业发展有限公司。

分配机制

• 普通分配：基于项目公司运营收入和专项计划费用，按优先级分配收益和本金。
• 处置分配：若目标资产被出售，处置现金收益按优先级顺序进行分配。
• 权利金分配：优先收购权人支付的权利金用于优先B类资产支持证券的分配。
• 份额分配：在REITs发行情况下，按比例分配REITs份额和现金。
• 虚拟分配：在REITs份额有锁定期时，按比例进行虚拟分配。

风险及缓解方式

• 酒店收入波动风险：项目公司与广州碧桂园凤凰酒店管理公司合作，运营稳定，且佛山顺茵和增城碧桂园提供增信保障。
• 增城碧桂园不行使优先收购权：目标资产估值较高，可出售给第三方以保障优先级资产支持证券本金。
• 目标资产公允价格下滑风险：所处区域经济发展较快，高端酒店稀缺，且外部经济环境稳定，资产价格下跌可能性较低。

产品结构与分配顺序

产品结构

• 优先A类资产支持证券：9.50亿元。
• 优先B类资产支持证券：22.09亿元。
• 次级资产支持证券：3.51亿元。
• 期限：均不超过9个计划年度，可提前终止。

分配顺序

1. 支付专项计划相关费用（税收、执行费用等）。
2. 支付优先A类资产支持证券的预期收益和未分配本金。
3. 支付优先B类资产支持证券的预期收益和未分配本金。
4. 将剩余资金分配给次级资产支持证券持有人。

交易费用与账户安排

• 专项计划费用：包括管理费、托管费、跟踪评级费、审计费等，从专项计划资产中支出。
• 账户设置：包括募集资金专户、专项计划账户、一般子账户、优先收购权子账户等，确保资金流转清晰。

专项计划开放程序

• 开放退出申报期：从R-60起，优先A类/优先B类资产支持证券持有人可申请退出。
• 退出限制：开放退出申报期终止前第2个工作日（R-43）起，不得申请退出。
• 流动性支持：若开放参与日确认的份额少于退出份额，佛山顺茵需提供流动性支持。

评级下调与违约事件

• 评级下调事件：若信用评级机构将优先A类/优先B类资产支持证券评级下调至相应级别以下，专项计划将终止。
• 违约事件：包括项目公司未按时偿付委托贷款、优先收购权人未按时支付权利金、增信主体未履行担保义务等，管理人有权申请强制执行。

总结

本专项计划资产支持证券的信用等级较高，主要得益于目标资产的高估值、完善的增信安排、清晰的交易结构及有效的风险控制机制。尽管存在一定的酒店收入波动风险和增城碧桂园不行使优先收购权的风险，但通过多项增信措施和资产处置安排，保障了资产支持证券的偿付能力。整体来看，该计划具有较高的安全性，适合关注稳健收益的投资者。