20260201-华源证券-房地产行业周报_国务院支持旅居项目建设_关注地产板块配置价值_16页_2mb

房地产行业定期报告总结（2026年02月01日）

核心内容概览

本报告为房地产行业周报，时间范围为2026年1月24日至1月30日。报告指出，尽管房地产板块整体表现疲软，但多项政策利好和结构性机会为行业带来新的投资价值。投资评级为“看好”，认为房地产行业调整可能接近尾声，未来具备增长潜力。

主要观点

1. 板块行情表现

• 整体表现：本周房地产（申万）板块下跌 $2.2%$，跑输上证指数（$-0.4%$）和沪深300（$+0.1%$），但优于深证成指（$-1.6%$）和创业板指（$-0.1%$）。
• 个股表现：
  • 上涨前五：大悦城 $(+17.1%)$、京能置业 $(+12.5%)$、新城控股 $(+11.4%)$、京投发展 $(+7.7%)$、招商蛇口 $(+7.1%)$。
  • 下跌后五：华联控股 $(-14.9%)$、西藏城投 $(-13.6%)$、城建发展 $(-12.9%)$、华夏幸福 $(-11.9%)$、万通发展 $(-11.5%)$。

2. 数据跟踪

2.1 新房成交

• 当周数据：42个重点城市新房成交面积为146万平米，环比上升 $7.0%$，同比上升 $122.4%$。
• 分能级表现：
  • 一线城市：40.3万平米，环比上升 $6.7%$。
  • 二线城市：78.8万平米，环比上升 $17.5%$。
  • 三四线城市：27.3万平米，环比下降 $14.9%$。
• 当月数据：1月累计新房成交584万平米，环比下降 $41.1%$，同比减少 $30.6%$。
• 分能级表现：
  • 一线城市：158万平米，同比减少 $23.6%$。
  • 二线城市：297万平米，同比减少 $38.5%$。
  • 三四线城市：128万平米，同比减少 $14.8%$。

2.2 二手房成交

• 当周数据：21个重点城市二手房成交面积为218万平米，环比下降 $2.4%$，同比上升 $544.3%$。
• 分能级表现：
  • 一线城市：93.8万平米，环比下降 $0.6%$。
  • 二线城市：108.5万平米，环比下降 $4.9%$。
  • 三四线城市：16.0万平米，环比上升 $4.4%$。
• 当月数据：1月累计二手房成交872万平米，环比下降 $2.4%$，同比上升 $9.9%$。
• 分能级表现：
  • 一线城市：359万平米，同比上升 $12.0%$。
  • 二线城市：447万平米，同比上升 $7.9%$。
  • 三四线城市：65万平米，同比上升 $12.1%$。

关键信息

3. 行业新闻

• 宏观政策：
  • 国务院支持旅居项目建设，鼓励地方结合消化存量房地产等政策，完善基础设施。
  • 自然资源部、民政部、国家卫生健康委要求新建城区和住宅项目同步配建养老服务设施。
  • 央行数据显示，2025年四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 $3.06%$，房地产贷款余额同比 $-1.6%$，房地产开发贷款余额同比 $-3.0%$，个人住房贷款余额同比 $-1.8%$。
• 因城施策：
  • 上海延长房产税试点政策至2031年1月27日。
  • 南京推动库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票”。
• 公积金政策：
  • 天津提高首套、二套住房贷款限额至120万、100万，二手住房贷款最长年限延长至30年。
  • 长沙市住房公积金贷款额度为夫妻双方账户余额之和的15倍。
• 购房政策：
  • 西藏、重庆、山东、吉林、甘肃等多地将商业用房购房贷款最低首付款比例降至不低于30%。
  • 湖南湘西州推出购房补贴和车位赠送等政策。

4. 公司公告

• 2025年业绩预告：
  • 万科A预计亏损约820亿元，同比扩大。
  • 华发股份预计亏损90亿至70亿元，同比大幅下降。
  • 招商蛇口预计盈利10.05亿至12.54亿元，同比大幅下降。
  • 华侨城A预计亏损130亿至155亿元，同比扩大。
  • 天健集团预计盈利1.82亿至2.55亿元，同比大幅下降。
  • 南山控股预计亏损22亿至18亿元，同比扩大。
  • 大悦城预计亏损21亿至27亿元，同比扩大。
  • 中华企业预计盈利1亿至1.5亿元，实现扭亏为盈。
  • 我爱我家预计亏损7000万至9000万元，同比大幅下降。
• 融资动态：
  • 万科A第一大股东深铁集团提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场债券。
  • 保利发展审议通过商业不动产REITs申报发行议案，拟选取广州、佛山项目为标的。

5. 投资分析意见

• 三大趋势：
  1. 房地产调整有望进入尾声：当前房价调整幅度和时间已相对充分，预计市场将逐步企稳。
  2. “好房子”结构性机会：高品质住宅将迎来发展机遇，中央政策支持下，行业结构分化趋势明显。
  3. 香港楼市复苏延续：多重利好推动下，港资开发商可能迎来价值重估。
• 建议关注标的：
  • 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业。
  • 地产开发：华润置地、招商蛇口。
  • 地产转型：衢州发展。
  • 二手房中介：贝壳。
  • 物管企业：招商积余、华润万象生活。

风险提示

• 房地产量价超预期下行：可能导致销售回款减少，影响经营现金流。
• 房地产融资资金趋紧：房企受限资金占比上升，资金端压力加大。
• 房地产政策不及预期：城市更新及房地产收储政策推进不及预期可能影响行业发展。

结论

本报告认为，房地产行业在政策支持和市场调整接近尾声的背景下，具备结构性投资机会。建议投资者关注具备转型能力、高品质住宅开发及港资开发商等方向，同时需警惕市场下行风险和融资压力。