宏观专题：房企的钱袋子到底有多紧？-20171025-光大证券-10页-0mb

房企的钱袋子到底有多紧？总结

核心内容

近年来，房地产企业融资环境持续收紧，但其拿地热情不减，引发了市场对房企是否真的“钱多多”的疑问。本文从传统融资渠道收紧、新兴融资方式受限、融资成本上升以及房地产投资趋势变化等方面，分析了当前房企面临的融资困境。

主要观点

1. 传统融资渠道全面收紧

• 开发贷与按揭贷款受限：银行自2016年起逐步收紧房地产开发贷款，今年进一步加码，仅大型房企可获得资金支持。个人住房贷款额度紧张、审批缓慢，导致购房需求受到抑制。
• 非标融资受限：资管、基金等非标融资渠道因穿透式监管政策受到冲击，券商资管和基金子公司投向地产的规模大幅收缩。
• 境内发债受阻：公司债发行条件趋严，资金不得用于购置土地，房企融资门槛提高，导致境内发债净融资规模同比锐减近80%。
• 股市融资缩水：房企股权融资规模大幅下降，尤其是增发和配股等渠道受限，股市融资规模同比减少95%。

2. 新兴融资方式难以填补缺口

• 商业地产ABS扩张：商业地产相关ABS产品规模扩大，但普通住宅ABS融资趋严，且受限于土地增值税政策，房企发行REITs的动力减弱。
• 信托融资增长：信托成为房企融资的重要补充，但其成本较高，且主要支持保障房项目。
• 海外发债杯水车薪：虽然房企海外发债规模大幅上升，但占比仅为总体融资的1-2%，且面临监管趋严和外汇管制的压力。

3. 融资成本持续上升

• 综合资金成本上行：房企综合资金成本从去年初的5.5%上升至今年年中的6.4%，融资难度加大。
• 利率高企：发债利率、贷款利率以及非标融资利率均呈上升趋势，进一步压缩房企利润空间。

4. 房企拿地行为难以为继

• 联合拿地成为趋势：由于融资受限，房企更多采用联合拿地策略，尤其在一线城市表现明显。
• 排名影响融资：排名靠前的房企更易获得外部资金支持，因此房企通过拿地提升排名以获取更多融资资源。
• 销售放缓抑制投资：销售持续低迷，叠加融资收紧，房企新开工和投资增速放缓，房地产固定资产投资实际增速显著下滑。

关键信息

• 拿地热情不减：尽管融资环境趋紧，房企仍保持较高的拿地增速，主要依赖前期积累的资金。
• 融资来源结构变化：房企融资逐渐由传统渠道向信托、ABS等新兴渠道转移，但整体融资规模仍受限。
• 房地产投资增速放缓：预计2024年全年房地产固定资产投资增速将放缓至5-6%，2025年底或降至2-3%。
• 实际增速低于名义增速：扣除价格因素后，房地产实际固定资产投资增速连续三个季度下滑，三季度仅为2.8%。

融资与投资趋势

• 融资收缩：传统融资渠道全面收紧，新增资金来源减少，房企更多依赖存量资金。
• 投资放缓：销售和融资双降，导致房企投资动力不足，新开工和投资增速持续放缓。
• 拿地高增难持续：尽管房企拿地热情高涨，但融资紧张限制其持续扩张能力，联合拿地成为主流策略。

未来展望

• 融资成本高企：房企面临资金短缺与融资成本上升的双重压力，综合资金成本持续上行。
• 房地产投资下行：在融资趋紧和销售放缓的双重影响下，房地产投资增长趋势难以持续，预计未来增速将进一步下滑。

分析师信息

• 张文朗：光大证券首席宏观分析师，曾任中信证券首席宏观分析师，拥有丰富的宏观经济研究经验。
• 黄文静：光大证券宏观分析师，具备深厚的宏观研究背景，曾在多家知名金融机构任职。

风险提示

• 投资建议不构成操作依据：本报告提供的分析与估值方法存在局限性，不构成任何投资、法律、会计或税务操作建议。
• 利益冲突需注意：光大证券及其附属机构可能持有报告提及公司证券头寸，或为其提供相关服务，投资者需注意潜在利益冲突。

评级体系

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因信息不足或重大不确定性，无法给出明确评级。

结论

房企当前融资环境趋紧，融资成本上升，传统渠道全面收缩，新兴渠道难以填补资金缺口。尽管房企仍保持较高的拿地热情，但其持续扩张能力受到限制。房地产投资增长趋势将面临下行压力，未来增速可能进一步放缓。