宏观专题：房企的钱袋子到底有多紧-20171025-光大证券-10页-0mb

房企的钱袋子到底有多紧？总结

核心内容

本文分析了近年来房地产企业融资环境的变化及其对房地产投资的影响。在“三三四”严监管政策的背景下，房企传统融资渠道受到全面收紧，但其拿地热情不减，引发市场对其资金来源和投资可持续性的关注。

主要观点

• 融资渠道收紧：银行、证券、保险等传统融资方式受到严格监管，房地产开发贷款和个人住房贷款增速放缓，土地配资被叫停，房企融资面临前所未有的困难。
• 融资成本上升：随着融资渠道的收缩，房企融资成本逐步上行，综合资金成本从2016年初的5.5%上升至2017年年中的6.4%。
• 新兴融资渠道有限：尽管商业地产ABS有所扩张，但普通住宅相关ABS融资收紧，信托虽增长但成本较高，海外发债虽增长但占比极小，难以弥补传统融资的缺口。
• 拿地热情背后的动因：房企拿地行为主要依赖前期积累的资金，且通过联合拿地来扩大规模，以提升市场排名和融资能力。
• 房地产投资放缓：销售持续放缓、融资趋紧、地方政府供地减少等因素共同作用下，房地产投资增长放缓，预计2017年底增速降至5-6%，2018年底进一步降至2-3%。扣除价格因素后，实际增长已显著下滑。

关键信息

一、传统融资渠道收紧

• 开发贷收紧：2016年商业银行体系开始收紧房企开发贷，2017年4月进一步加码，股份制银行开发贷审批权限上交总行，仅实力强、规模大的房企可获得开发贷。
• 个人按揭贷款受限：2016年全国个人按揭贷款新增额创历史新高，但2017年房贷利率上调、限购限贷升级，导致个人购房贷款增速大幅放缓。
• 资管、基金通道收缩：券商资管和基金子公司对房地产的融资规模大幅下降，私募资管禁投热点城市，资管通道对地产融资的贡献下降。
• 公司债融资受限：2016年四季度起，公司债发行收紧，限制资金用于购置土地，仅部分企业符合条件。

二、新兴融资渠道有限

• 信托融资增长但成本高：信托成为少数仍可增长的融资渠道，但其融资成本较高，且主要支持保障房项目。
• ABS产品分化：商业地产ABS有所扩张，但普通住宅相关ABS融资趋紧，物业收费权ABS受限较小。
• 海外发债杯水车薪：尽管房企海外发债规模大幅增加，但占比仅为总体融资的1-2%，且受政策和资本管制影响，增长势头可能放缓。

三、房地产投资趋势

• 拿地高增难以为继：房企拿地热情虽高，但主要依赖前期资金，联合拿地成为趋势，但难以持续。
• 销售放缓影响投资：销售连续一年半放缓，融资条件趋紧，导致新开工和投资增速下降。
• 投资增长虚高：名义增长虽高，但实际增长已连续三个季度下滑，三季度实际增速仅为2.8%。

总结

房企在融资渠道全面收紧的背景下，仍保持较高的拿地热情，主要依赖前期积累的资金和联合拿地策略。然而，融资成本上升、新兴融资渠道有限、销售放缓等因素共同导致房地产投资增长放缓，预计2017年底增速降至5-6%，2018年底进一步降至2-3%。房地产行业正从“产销模式”向“资管模式”转型，但整体资金紧张局面仍未缓解，行业面临较大的调整压力。