房地产行业2018年度策略报告：地产股“画龙”，房企创新变现模式“点睛”-20171127-招商证券-46页-2mb

报告摘要

房地产行业2018年度策略报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年房地产行业的发展趋势，认为2018年将是房地产基本面小年和转折年，同时亦是地产股的大年。随着城镇化进入后半段，房地产开发商需创新变现模式以提高周转效率，包括REITs等金融工具的应用。此外，租赁市场将迎来发展，部分试点城市将带动新开工和投资增长。行业整体将呈现“宽U型”走势，销量和投资在2018年Q2-Q3见底，行业供需关系改善的顶部预计在2019年。

主要观点

房地产行业趋势：
- 城镇化进入后半段，开发商的变现模式从“开发+销售”向“开发+销售+持有+金融”转变。
- 不动产收益率和价格倒挂趋势接近顶部，倒逼房企创新金融工具提高周转。
- 2018年是房地产基本面小年，预计全国销量同比下降5-10%，全年呈宽U型走势，销量底部预计在18Q2-Q3。
地产股表现预期：
- 2018年为地产股大年，板块超额收益区间渐近。
- 部分绩优蓝筹股已出现配置窗口，推荐关注华侨城A、金地集团、保利地产等资源型和周转型蓝筹股。
- 部分中小票具备安全边际，可考虑再平衡配置。
租赁市场与REITs：
- 租赁市场规模庞大，未来发展潜力巨大，尤其是规模化品牌企业。
- REITs并非简单的融资工具，而是提高周转的一种方式，有助于推动行业转型。
- 乐观情境下，13个试点城市将拉动新开工和投资增长约1-2%。
行业供需关系：
- 房地产行业供需关系短周期顶部已出现，主动加库存进行时。
- 2018年全国新开工面积预计降至0%上下，呈宽U型走势。
- 开发投资增速放缓至0-5%，前高后低，主要由拿地和建安投资构成。

关键信息

一、行业数据概览

指标	数值（亿元）	占比%
股票家数（只）	150	4.4
总市值（亿元）	22147	3.9
流通市值（亿元）	17801	4.0

二、行业表现

指标	1个月	6个月	12个月
绝对表现	-2.0	3.0	-18.8
相对表现	-5.7	-16.9	-36.4

三、重点公司财务指标

公司名称	股价（元）	16EPS	17EPS	18EPS	17PE	18PE	PB	评级
华侨城A	9.15	0.84	1.08	1.30	8.5	7.0	1.6	强烈推荐-A
金地集团	12.25	1.40	1.53	1.78	8.0	6.9	1.5	强烈推荐-A
保利地产	9.68	1.05	1.22	1.42	8.0	6.8	1.3	强烈推荐-A
阳光城	6.74	0.30	0.49	0.71	13.8	9.5	1.9	强烈推荐-A
天健集团	10.29	0.37	0.57	0.99	18.1	10.4	1.9	强列推荐-A
北京城建	14.49	0.92	1.06	1.65	13.7	8.8	1.2	强烈推荐-A
新城控股	25.87	1.34	1.78	2.30	14.5	11.2	3.6	强烈推荐-A
苏宁环球	4.93	0.36	0.46	0.56	10.7	8.8	2.0	强烈推荐-A

行业走势预测

1. 销量预测

2018年全国商品房销量预计同比下降5-10%。
全年呈宽U型走势，销量底部出现在18Q2-Q3。
一线城市销量最先企稳，底部在17Q4；二线城市在18Q2；三四线城市最滞后，呈前高后低趋势。

2. 新开工预测

2018年全国新开工面积同比增速降至0%上下。
全年呈宽U型走势，与销量走势同步。
一线城市新开工可能前低后高，二/三四线呈宽U型。

3. 投资预测

2018年房地产开发投资增速放缓至0-5%，前高后低。
主要由拿地和建安投资构成，其中拿地是小年，建安投资亦继续放缓。

4. 租赁市场

租赁市场规模已过万亿，未来发展潜力巨大。
乐观情境下，13个试点城市将拉动全国新开工和投资增长约1-2%。
城镇化下半场推动租赁市场发展，规模化品牌企业有望成为租赁龙头。

风险提示

流动性波动风险加大。
长效政策可能超预期，影响行业走势。

总结

2018年房地产行业面临基本面小年和转折年，销量和投资将呈现宽U型走势，但地产股有望迎来超额收益。随着城镇化进入后半段，房企需通过创新变现模式，如REITs和租赁市场，提高周转效率。政策调控和利率上行将压制销量，但市场流动性对低估值地产板块有利。整体来看，行业将从“开发+销售”向“开发+销售+持有+金融”转型，房地产作为强周期行业仍具投资价值，重点公司具备配置潜力。

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