房地产行业REITs月报：发行交易机制持续优化-20230906-万联证券-17页_891kb

发行交易机制持续优化 - REITs月报总结

核心内容

本报告分析了2023年8月中国公募REITs市场表现、交易情况、行业动态及投资建议。整体市场表现弱于商品期货和债市，但强于股市，部分REITs面临解禁压力，市场活跃度略有下降，但部分资产类型表现较好。

主要观点

• 市场表现：8月中证REITs指数上涨0.13%，表现弱于商品期货、债市，强于股市。
• 交易情况：8月REITs市场成交活跃度小幅下降，月度成交额为74.34亿元，日均成交额为3.23亿元，环比下降6.2%。换手率与7月持平，为21%，低于沪深300指数。
• 行业扩容方向：REITs有望向数据中心、文化旅游、水利等新型大类资产项目领域扩容，推动消费基础设施首批试点项目进程。
• 政策支持：交易所优化发行交易机制，推动FOF配置REITs，引入社保基金、养老金等长期资金，提升市场对外开放水平，研究推出REITs实时指数及ETF产品。
• 估值与分派率：截至8月31日，C-REITs整体现金分派率为6.7%，其中经营权类为9.0%，产权类为3.9%。部分REITs估值低于1倍，如华夏中国交建高速REIT（P/NAV为0.64）。

关键信息

市场回顾

• 中证REITs指数：8月上涨0.13%，强于沪深300指数（-5.70%）。
• 资产类型表现：
  • 仓储物流REITs上涨2.2%；
  • 产权类REITs小幅下跌0.41%；
  • 经营权类REITs小幅上涨0.39%。
• 折溢价情况：部分REITs较上市时价格涨幅较大，如国泰君安临港创新产业园REIT（+26.07%），而华夏中国交建REIT（-37.30%）跌幅较大。

市值与交易情况

• 总市值：截至8月31日，我国公募REITs总市值为916.41亿元，环比上升0.1%。
• 资产类型市值结构：
  • 交通基础设施类REITs市值最大，占比38.1%；
  • 园区基础设施类REITs市值次之，占比21.7%。
• 成交情况：
  • 月度成交额74.34亿元，日均3.23亿元；
  • 月度成交量179,724万份，日均7,814.1万份；
  • 大宗交易活跃度下降明显，成交额环比下降46.9%。
• 换手率：8月换手率21%，低于沪深300指数的25%。

行业重点新闻信息

• 政策导向：
  • 上交所召开座谈会，推动REITs市场高质量发展；
  • 证监会提出优化互联互通机制，推动REITs纳入港股通；
  • 多地政府发布政策支持REITs发展，如山东省、深圳市等。
• 机制优化：
  • 交易所发布通知，从定价、认购、交易、评估及支持政策等方面优化REITs发行交易机制；
  • 推动FOF配置REITs，引入长期资金。

主要公司公告

• 分红公告：
  • 多家REITs发布2023年第二次分红，如建信中关村REIT、平安广州广河REIT等。
  • 分红比例普遍较高，接近100%。
• 解禁公告：
  • 多只REITs战略配售份额解禁，提升可流通份额比例，如中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT等。
• 运营数据：
  • 部分REITs项目运营良好，如广河高速、汉孝高速等，车流量和路费收入增长显著。
• 法律与管理变动：
  • 华夏越秀高速REIT涉及财产诉讼，判决结果有利于项目公司；
  • 华夏基金华润有巢REIT完成项目公司吸收合并；
  • 华夏越秀高速REIT基金经理变更。

估值与分派率

• 整体分派率：C-REITs整体现金分派率为6.7%，其中经营权类REITs分派率较高，为9.0%。
• 估值情况：
  • 从P/FFO角度看，国金中国铁建高速REIT、中航首钢生物质REIT等估值较低；
  • 从P/NAV角度看，华夏中国交建高速REIT（0.64）、中金安徽交控REIT（0.91）等估值低于1倍。

投资建议

• 市场展望：公募REITs发行交易机制持续优化，但短期部分REITs面临解禁压力，建议关注增量资金引入及业绩修复预期。
• 投资评级：
  • 行业评级：强于大市（未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上）；
  • 公司评级：买入（未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上）、增持（5%-15%）、观望（-5%-5%）、卖出（-5%以下）。

风险提示

• 基础资产项目未来经营存在不确定性；
• 募集说明书中测算的未来现金流可能与实际情况存在偏差；
• 后续扩募发行进度可能不及预期；
• 业绩可能不及预期；
• 数据统计可能存在偏误。

附录

• 图表：包含市场表现、资产类型收益率、换手率、市值结构、交易数据等；
• 数据来源：Wind、万联证券研究所、公开资料。