房地产行业2024年投资策略：脉冲式修复，需求侧支撑仍在-20231027-西部证券-24页_705kb

房地产行业2024年投资策略总结

核心内容概述

本报告对2023年房地产行业进行了回顾，并对2024年的市场走势进行了预测。整体来看，2023年房地产行业呈现“脉冲式修复”特征，销售端和投资端均面临一定压力，但部分城市和政策推动下有所改善。2024年预测显示，行业整体仍承压，但新开工面积有望企稳回升。

2023年回顾

1.1 新房销售整体仍处底部，二手表现更优

• 2023年1-9月商品住宅累计销售面积为7.28亿平米，同比-6.3%。
• 9月全国商品住宅销售面积8958万平米，同比-11.6%，但降幅较前月收窄。
• 销售额方面，1-9月累计销售金额为7.93万亿元，同比-3.2%。
• 二手房市场表现优于新房，9月12城二手房月均成交套数同比+24.5%，二手房价格指数跌幅进一步扩大。

1.2 开发投资压力尚在，竣工回暖明显

• 房地产开发投资完成额1-9月累计8.73万亿元，同比-9.1%。
• 9月开发投资完成额同比下降11.3%，但环比增长12.9%。
• 开发资金来源同比下降13.5%，但国内贷款同比转正。
• 竣工面积1-9月累计4.87亿平米，同比+19.8%，表明市场逐步回暖。

1.3 各地库存分化，整体依旧偏高

• 全国商品房待售面积9月为3.12亿平米，同比+19.7%。
• 重点30城商品住宅供求比为1.13，60%以上城市供求比超过1。
• 一线城市中，北京供求比最低（0.8），深圳最高（3.1）；二线城市中，东莞、常州、厦门等城市库存较高。

1.4 新房与二手房价格分化，高线城市更具韧性

• 9月70城新房价格指数同比-0.57%，二手房同比-3.25%。
• 一线城市新房价格同比微涨，二手房跌幅小于行业平均。
• 新房价格整体呈下跌趋势，而二手房跌幅进一步扩大。

2024年预测

2.1 整体承压，新开工企稳回升

• 预计2024年住宅销售面积同比-6.1%，土地购置面积同比-6.1%。
• 新开工面积同比+2.4%，开发投资增速为-9.3%。
• 预计政策效果将在四季度及2024年逐步释放，市场有望逐步企稳。

住房需求稳定中枢分析

3.1 全国需求中枢约为16.2亿平米

• 分为城镇商品住房（3%更新率）、城镇非商品住房（4%更新率）和农村住房（1.4%更新率）。
• 城镇年均住房需求为10.7亿平米，其中城市6.5亿平米，县镇4.2亿平米。
• 若考虑非商品住房更新提速，城镇年均需求中枢可达12.9亿平米。
• 农村住房更新需求为3.3亿平米，由城市化率提升带动。

3.2 重点城市需求中枢测算

• 选取19个超大特大城市及8个二线城市，分别测算内生需求和非商品住宅更新后的需求。
• 一线城市中，北京、上海、广州、深圳的年均需求中枢分别为1934万平米、2065万平米、1365万平米、1134万平米。
• 二线城市中，天津、杭州、南京、武汉、重庆等城市年均需求中枢分别为1222万平米、1150万平米、887万平米、1294万平米、2491万平米。

投资建议

• 关注政策受益标的：一线及核心二线城市政策放松，建议关注具备政策优势的开发商。
• 受益于城中村改造的标的：超大特大城市推进城中村改造，建议关注具备城中村改造和物业运营经验的公司。
• 重点推荐公司：
  • 开发商：华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、深圳控股、天健集团、天地源、合肥城建。
  • 中介：贝壳。
  • 物业：华润万象生活。

风险提示

• 宏观经济复苏不及预期：可能影响房地产市场需求。
• 政策推进低于预期：政策效果可能滞后于市场预期。
• 测算假设偏差：对更新率和城市化率的假设可能存在偏差。

图表与数据

• 图1：宏观数据及房地产销售指标变化。
• 图2-17：销售面积、销售金额、拿地强度、库存与消化周期等关键指标变化。
• 图22：商品住宅稳定需求中枢约为13亿平米。
• 图23：2000-2022年城镇化率变化。
• 表1：主要投资销售数据预测。
• 表2：政策梳理。
• 表3-11：不同类型住房更新率、各城市需求中枢、销售与需求比等详细测算。

结论

2023年房地产行业呈现“脉冲式修复”，销售端和投资端均面临一定压力，但政策支持下市场逐步回暖。2024年预计整体承压，但新开工面积有望企稳回升。从生命周期视角分析，全国住房需求稳定中枢约为16.2亿平米，其中城镇内生需求为10.7亿平米，非商品住宅更新后需求为12.9亿平米，农村住房更新需求为3.3亿平米。建议投资者关注政策受益和城中村改造相关的标的，如华润置地、招商蛇口、贝壳、华润万象生活等。