房地产12月月报：投资继续下行、拿地开工较强，销售和资金改善，重申强烈看多龙头-20180119-华创证券-15页-1mb

房地产行业12月月报总结

核心内容概述

本报告分析了2017年12月房地产行业在投资、销售和资金来源方面的表现，并对2018年行业趋势进行了展望。整体来看，房地产行业在投资端有所回落，但开工和拿地表现良好，销售端创历史新高，资金来源有所改善。同时，政策层面持续推动长效机制建设，房地产税立法和土地制度改革成为重点。

主要观点

1. 投资端表现

• 投资继续回落：2017年1-12月房地产开发投资同比增长 7.0%，较前值下降0.5pct。其中，12月单月投资同比增长 2.4%，较前值下降2.2pct。
• 商办投资拖累加重：商办投资同比 -4.7%，对商品房投资形成负贡献，截至12月已连续8个月负贡献。
• 住宅投资支撑强劲：住宅投资同比增长 9.4%，占商品房投资的比重为 68.4%，仍为投资的主要支撑。
• 拿地和开工表现良好：1-12月土地购置面积同比增长 15.8%，新开工面积同比增长 7.0%，表明房企补库存意愿强烈。
• 维持2018年投资增长预测：预计2018年房地产开发投资将同比增长 6.0%，主要受益于住宅投资的韧性。

2. 销售端表现

• 销售创历史新高：12月商品房销售面积同比 +6.1%，环比 +40.0%，1-12月销售面积同比增长 7.7%。
• 龙头房企表现优异：主流53家房企12月销售金额同比增长 96%，远高于行业数据，显示销售集中度继续提升。
• 结构分化明显：一二线城市销量改善，三四线城市销量略差，预计2018年销量同比持平（0%）。

3. 资金端改善

• 国内贷款由负转正：12月国内贷款同比增长 12.1%，较前值提升14.5pct，资金来源有所改善。
• 定金及预收款增长显著：12月定金及预收款同比增长 24.9%，成为资金来源改善的重要因素。
• 自筹资金持续增长：自筹资金同比增长 11.8%，连续4个月增长，房企融资环境有所好转。

关键信息

投资数据

• 1-12月商品房投资：+7.0%
• 12月商品房投资：+2.4%
• 住宅投资：+9.4%（12月+5.9%）
• 商办投资：+2.3%（12月-4.7%）

销售数据

• 1-12月商品房销售面积：+7.7%
• 12月商品房销售面积：+6.1%（环比+40.0%）
• 商品房销售额：+13.7%
• 53家房企销售金额：+96%（环比+37%）

资金来源

• 国内贷款：+12.1%（12月）
• 自筹资金：+11.8%
• 定金及预收款：+24.9%
• 个人按揭贷款：-5.7%

政策动态

• 土地政策：加强土地供给利用监管，严禁变相搞房地产开发，推动农村土地制度改革。
• 限购/限价：部分城市推出人才“房票”政策，限制商品房网签价格超出明码标价。
• 信贷政策：加强银信类业务监管，限制信托资金违规投向房地产，房贷总额控制趋严。
• 长效机制：
  • 推动租购并举、多主体供给的住房制度。
  • 房地产税立法按“立法先行、充分授权、分步推进”原则推进，2019年完成全部立法程序。
  • 鼓励住房租赁企业发展，减轻租赁企业税负。
  • 推进住房公积金政策，保障购房人贷款权益。

推荐公司及评级

风险提示

• 房地产市场超预期下行风险。

行业评级推荐

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度在-5%至5%之间。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

支撑评级要点

1. 投资趋弱但开工和拿地表现良好，预示后续投资韧性较强。
2. 推盘增加推动销售创历史新高，龙头房企表现优于市场，销售集中度提升。
3. 国内贷款由负转正，定金及预收款增长显著，资金来源改善。

政策分析

• 土地调控：加强土地供给利用监管，推动农村土地制度改革，严防变相搞房地产开发。
• 限购限价：部分城市放宽购房资格，限制价格虚高，推动市场规范化。
• 信贷收紧：银行控制房贷总额，房企融资渠道受限，部分企业转向境外融资。
• 长效机制：房地产税立法稳步推进，租购并举制度加快建立，住房公积金政策优化，住房租赁市场逐步完善。

图表目录（摘要）

• 图表1：房地产开发投资累计同比和单月同比
• 图表2：住宅和商办开发投资单月同比
• 图表3：住宅去库存，商办库存高位
• 图表4：商办开发投资占比
• 图表5：商品房新开工和施工面积同比
• 图表6：土地购置面积及成交价款累计同比
• 图表7：住宅已开工未售库存去化月数
• 图表8：133家上市房企未售存货占比
• 图表9：一二线与三四线销售面积同比
• 图表10：16城商品房成交/推盘比
• 图表11：全国及各区域销售面积同比增速
• 图表12：全国及各区域销售金额同比增速
• 图表13：商品房待售面积及同比增速
• 图表14：各资金来源同比增长率
• 图表15：销售与定金及预收款、个人按揭贷款关系
• 图表16：每月行业重点新闻

相关研究报告

• 《房地产行业报告：2018-2020年房地产行业展望：供给盛世己至，龙头风鹏正举》（2017-12-12发布）

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）

投资评级体系

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%—20%之间