房地产行业跟踪：供给支撑销售增速改善，投资受基数影响增速回落-20180119-广发证券-10页

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2017年房地产行业整体呈现销售增速改善、投资增速回落、房企积极补库存、资金来源结构优化等特征。行业在政策调控与市场供需变化的双重影响下，保持了相对稳定的发展态势，但部分风险因素也值得关注。

主要观点

销售表现：
2017年全国商品房销售面积同比增长 7.7%，销售金额同比增长 13.7%，显示房价仍保持上涨趋势。12月销售面积增速扩大至 6.1%，销售金额增速进一步提升至 21.2%，重点城市年末供给放量推动成交边际改善。预计2018年销售面积将高位小幅下滑 2%，但一二线城市结构性向好趋势将持续，三四线城市因棚改效应减弱及利率上行，销售将小幅回落。销售金额有望保持平稳，或同比持平。
房企拿地积极：
2017年房地产开发企业土地购置面积同比增长 15.8%，土地成交价款达1.36万亿元，创历史新高。300城市土地出让金达4.56万亿元，同比增长 42%。一线、三线城市土地出让金增幅显著，分别增长 48% 和 80%，反映出房企补库存意愿强烈，且拿地成本有所改善。一二线城市地价增速再次低于房价增速，表明房价上涨动力更强。
新开工与投资：
2017年全国房屋新开工面积同比增长 7.0%，住宅新开工面积增长 10.5%，商办新开工面积则小幅下滑。12月新开工面积增速达 8.6%，显示房企开工意愿较强。预计2018年新开工面积将增长 6%，主要受土地成交面积增长及低库存影响。房地产开发投资预计同比增长 5%，其中施工投资增长 3.9%，土地投资增长 6.8%，两者共同支撑投资增长。
资金到位改善：
房企到位资金同比增长 8.2%，自筹资金与定金及预收款增长显著，成为支撑资金到位的主要因素。但按揭贷款累计同比持续负增长，显示融资环境收紧，个人住房贷款余额增速大幅收窄。

关键信息

销售数据：
- 2017年商品房销售面积：16.94亿平米，同比增长 7.7%
- 2017年商品房销售金额：13.3万亿元，同比增长 13.7%
- 12月销售面积增速：6.1%，销售金额增速：21.2%
- 2018年销售面积预测：高位小幅下滑 2%
- 2018年销售金额预测：或同比持平
土地市场：
- 2017年土地购置面积：2.56亿平米，同比增长 15.8%
- 2017年土地成交价款：1.36万亿元，同比增长 49.4%
- 300城市土地出让金：4.56万亿元，同比增长 42%
- 2018年土地投资预测：同比增长 6.8%
新开工与投资：
- 2017年房屋新开工面积：17.86亿平米，同比增长 7.0%
- 2017年房地产开发投资：11.0万亿元，同比增长 7.0%
- 2018年新开工面积预测：同比增长 6%
- 2018年投资增速预测：同比增长 5%
资金来源：
- 到位资金：15.61万亿元，同比增长 8.2%
- 自筹资金：5.09万亿元，同比增长 3.5%
- 定金及预收款：增长 16.1%
- 按揭贷款：同比下降 2.0%，持续负增长

风险提示

政策调控力度进一步加大
按揭贷利率持续上行
行业库存抬升快于预期
行业销售回落快于预期

行业评级

买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘 10% 以上
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘 10% 以上

报告信息

报告日期：2018-01-19
分析师：
- 乐加栋（S0260513090001）
- 郭镇（S0260514080003）
- 李飞（S0260517080010）
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